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房价|1年涨33%，10年涨幅超过430%，这些房子为什么涨那么凶？

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最近看到一个案例 ， 很典型 ， 和我今天说的主题有点关系 ， 先和大家分享一下 。
这是一个成功换房的经历 。
主人公姑且喊他老K吧 ， 老K身处南京 ， 近期把家里一套住了很多年的老破小卖了 ， 换了热门新区的新精大（新房+精装修+大面积） ， 这次以小换大的置换 ， 实际却没花什么钱 。
因为老破小单价7万/㎡ ， 而入手新房只要4万/㎡ 。
老破小能卖那么贵 ， 背后自然是优质的学区房溢价 ， 而且因为面积小 ， 总价低 ， 对于追求学区房的家长而言是首选 ， 所以也很好卖 。
【房价|1年涨33% ， 10年涨幅超过430% ， 这些房子为什么涨那么凶？】既然流动性高、房价也贵 ， 为什么老k要卖掉 ， 因为他没结婚也没小孩 ， 短期用不上 ， 但更重要的是他关注到近些年北上深都已经探索新的教育改革 ， 从单校片区转为多校片区 。
以前只要买学区房就能上名校 ， 现在一个小区对应多个学校 ， 更多是积分以及随机抽签 ， 所以只买房无法保证孩子一定入读好学校 ， 还得拼运气 。
这么一来 ， 高溢价的学区房就存在风险了 ， 虽然现在并未大面积推广 ， 但比起不确定的风险 ， 不如想办法提前规避 。
这是老k的想法 。
所以卖掉 ， 是第一步 。
第二步是如何选择置换的区域 ， 他的逻辑是跟着“产业走” ， 他买的房子周边会有小米、阿里巴巴、三星华东总部等 。
用他的话就是“未来上海的陆家嘴(600663,股吧)、深圳的深圳湾” ， 事实证明他买的房子周边已经涨了1万/㎡ 。
而这个案例 ， 就是我今天想给大家提供的买房策略——新城+新贵 ， 就是当下投资赚钱最实用的逻辑 。
房价|1年涨33%，10年涨幅超过430%，这些房子为什么涨那么凶？
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大家一定会发现 ， 每个城市似乎都有两股力量 ， 一股是：old money（传统富人）一种是new money （新贵阶层） ， 而这两股力量集中的区域基本就是这个城市高房价的锚 。
传统富人所聚集的区域一般是城市的老城区 ， 是发展最成熟、配套资源最丰富的片区 ， 同时拥有高端的医疗和教育配套 ， 有特殊的学区因素支撑 ， 老城区的房子天然有足够的吸引力 。
一开始的富人都更喜欢住在这 ， 所以房价基本也是数一数二高的片区 。
现在北京的房价最贵的地方是西城区的金融街(000402,股吧) ， 贵的原因不是靠金融 ， 而是这里有全北京最牛的小学 。 杭州房价最贵的是西湖区的学军 ， 也是杭州学区房聚集的区域 。
房价|1年涨33%，10年涨幅超过430%，这些房子为什么涨那么凶？
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（北京西城最贵的是金融街板块）
房价|1年涨33%，10年涨幅超过430%，这些房子为什么涨那么凶？
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（杭州西湖最贵的板块在学军）
但老城区还能保持房价第一的 ， 基本都是靠优质学区 ， 如果没有名校 ， 老城区的价值基本被削弱一半 。
因为老城区面临发展较早 ， 城区中心开发饱和 ， 住宅区也较多是老破小 ， 人流多、塞车、车流噪音等各种不足 ， 居住舒适感不高 ， 房价天花板也很低 ， 难有突出空间 。
所以城区扩张是必经之路 ， 在往外扩张的同时 ， 大多数城市开始发展新区 ， 而新区中发展最迅速的当属以高新产业聚集的区域 。
高新产业集聚区往往会伴随着人才聚集现象 ， 产业越高端吸引的人才越高端 ， 收入也就越高 ， 这就是现在说的新贵阶层 。
房价|1年涨33%，10年涨幅超过430%，这些房子为什么涨那么凶？


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