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中国|刘俏：建议启动存量时代的公积金制度改革，将农民工等纳入( 五 )


我举个简单的例子 ， 比如说引用哈佛大学的研究 ， 右边这个图的话 ， 基本上是横轴是城市层面上的人均发展水平 ， 纵轴是不动产投资的衡量指标 ， 两者之间是非常显著的不相关 ， 我们像大量的不动产是集中在人均GDP相对比较低的地方 ， 现在很多面临人口流出的问题 ， 这种情况下 ， 存量资产大量地出现了 ， 而且未来如果说对人口流向不做更多的分析 ， 不知道人到底聚集在什么地方 ， 按照过往投资布局的思路 ， 可能还会形成新的产能过剩、新的存量资产 ， 效率比较低下 。
我们也做了一个研究 ， 光华管理学院的研究团队分析了一下 ， 现在中国的人口问题不乐观 ， 主要在于结构问题上 。 比如像88%的地级市人口是严重不足 ， 它的实际人口规模跟最优人口规模是有很大差距的 。 最优人口规模是经济学的概念 ， 它最容易产生新的产业 ， 基础设施投资最合理 ， 有最好的性价比 。 但是这个分析的话 ， 88%的地级市人口是严重不足的 ， 未来在投资的引导方面 ， 如果说是一刀切、平均投资的话 ， 显然很多城市的投资过剩或者无效投资 ， 我们形成高质量的新发展格局 ， 这个目标就很难实现 。
建议启动存量时代的公积金制度改革
这里面有很多政策建议 ， 我自己想结合REITs生态系统的建设 ， 包括未来的发展 ， 想提一个比较具体的政策建议 ， 结合刚才讲到的几个关键点 ， 我们有没有可能 ， 思路也不是特别成熟 ， 但是我这几天一直跟业界的人士、政府的人士讨论可能性 。 我们有没有可能启动“住房公积金制度改革、 租赁住房改革和 REITs建设三位一体”的新一轮改革， 可以叫作“存量时代的公积金制度改革” 。
有没有可能把住房公积金的缴纳范围扩大？把灵活的人员 ， 包括农民工 ， 因为数量非常庞大 ， 讲总数的话接近3个亿 ， 徐宪平主任告诉我 ， 在本地之外的农民工数量也有将近1.9亿-2亿 ， 这个群体其实是没有市民化的 ， 他们在身份上有很明确地认知不一样 ， 抑制了他们的消费意愿 ， 也抑制了他们未来更加积极融入城市生活中、融入产业升级 。
我们现在有没有可能把社会资本 ， 还有公积金部分的资金 ， 包括市场机构结合在一起之后 ， 可以从地方政府控制的一些地价便宜的人才公寓、保障房开始 ， 把它运营起来 。 运营起来之后 ， 为这些公积金的缴纳者提供多层次的服务 ， 除了以前的购房服务之后 ， 如果不想购房或者没有能力购房 ， 可以提供长期的住房保障和补贴 ， 纳入到公共服务的体系里 。
两者之间可以做一个测算 ， 这两者服务是等价的 ， 根据我的贡献决定是购房还是享受租赁住房的服务 。
总体来讲 ， 具体的建议为：住房公积金制度改革扩大纳面 ， 将灵活就业人员(含农民工)纳入公积金服务范围 ， 社会资本(公募REITs或是其他长期资本)、公积金部分资金、市场机构联合收购、运营、新建地方保障性住房、人才公寓、租赁住房 ， 从供给端发力 ， 为公积金缴纳者提供多层次服务 。
通过这种方式有几个优点：
第一 ， 有利于农民工真正融入城市 ， 消除因“身份识别”形成的各种不平等 。 这样能真正释放出来消费的意愿或者消费的能力 。
第二 ， 将有利于盘活地方政府存量资产 ， 帮助化解地方政府债务风险 。 大量资产本身运营效率并不高 ， 而且背后对应很多债务 ， 通过这种方式盘活之后 ， 有没有可能形成市场化的机构把债务风险降下来 。
第三 ， 我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率 ， 一方面增加职工和灵活就业人员缴纳公积金积极性 ， 另一方面公积金投资收益也能补充养老金的不足 。
具体来分析：假如说以集体用地建设 ， 租赁住房作为潜在标的物做测算 ， 我们估测了一下 ， 大概投资收益率 ， 在不用杠杆的情况下 ， 用市场资本启动的情况下 ， 大概达到8%、9%的样子 。 这种情况下 ， 本身是有很大的好处 ， 没有坏处 。 比如说对缴纳公积金人员来说 ， 提高了公积金的收益 ， 更愿意参加缴纳 。 同时的话 ， 这部分投资收益也可以变成未来解决住房之后 ， 缴纳了公积金解决住房之后 ， 变成养老的第二资助 ， 跟企业年金联系在一起 ， 通过这种方式是可以尝试的 。


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