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|总裁近距离( 二 )


对于区域拓展 ， 冯劲义说：“我们布局的核心标准有两个——一跟人走（人口聚集城市）、二跟人流走（人口迁徙目的地） 。 ”其称 ， 三盛将继续围绕人口线、人口的聚集区如成渝、西安、郑州、武汉这些人口密集的特大型城市及周边重点布局 。 同时 ， 围绕着城市化的方向 ， 抓住沿海、华东、长三角的发展机会特别是长三角一体化的契机 ， 找准投资范围 。
从战略布局来看 ， 长三角的市场份额在内部占比逐步提升 。 冯劲义透露 ， 三盛坚定看好长三角市场 ， 未来40%业务会布局于此 。 公开资料显示 ， 2019年末 ， 三盛总土储中有25％位于福建省 ， 此外江苏省、山东省土储建面各占17％；而截至2020年7月底 ， 公司新增土储中长三角城市占比高达44％ ， 较去年同期的占比增加了18个百分点 ， 其中江苏省和浙江省分别占30％和14％ ， 结构明显转变 。
与此同时 ， 三盛也愈发重视精细化管理、强调风险控制 。
“房地产的未来可能就是精细化管理 。 ”冯劲义认为 ， 房地产在往实业化方向走 ， 这与“房住不炒”的政策有关 ， 房地产本身的金融属性慢慢会降低 ， 更多的会是居住属性、功能属性 。 而作为一家从制造业起家的房企 ， 他认为：“管理精细化一直就在三盛的基因中 。 ”冯劲义透露 ， 目前公司已形成6大产品体系 ， 打造产品的目标是“物有所值” ， 市场满意度已达到约80% 。 同时 ， 通过货比三家、集中采购制度、最低价中标等方式 ， 相比多家主流房企所开发的同层次竞品具有明显的成本优势 。
对于扩张过程中的风险管控 ， 冯劲义认为 ， 财务安全最关键的就是现金流 。 其称 ， 在三盛 ， 现金流能否覆盖短期债务 ， 这是安全底限 。 对于近期行业颇为关注的“三条红线” ， 冯劲义直言：“不要对房地产调控（放松）抱任何幻想 ， 三道红线是长期趋势 。 ”三盛上半年净资产负债率在70%以下 ， 安全度足够 。 作为中型房企 ， 三盛会抓住、利用好窗口期 ， 迅速地调整一些金融计划 ， 取得一些变化 。
其次在管理机制方面 ， 更多的还是靠体系化的管理 。 对于所开发的项目 ， 三盛在拿地前就将所有风险排查清楚 ， 将区域、集团、项目这三级管理的责、权、利划分清楚 ， 集团基本上可以控制整个项目90%以上的风险 。 剩余的10%风险 ， 分别是区域占到8% ， 负责解决一些报建等落地性的问题；项目运营过程当中解决2%的风险 。 此外 ， 三盛还加强培训 ， 令组织中承担每一个职能的员工都可以形成标准化的语言体系 ， 进一步规避风险 。
而在传统的ROE（股东回报率）和ROIC（投入资本回报率）之外 ， 三盛还提出了一个更为极致的指标——自有资金回报率 。 所谓“自有资金” ， 是在整个项目获得销售许可之前所投入的所有资金 ， 其中既包括本金、也包括了来自金融机构的融资、以及其他股东的投入 。 在冯劲义看来 ， 自有资金回报率比ROE和ROIC更直观 ， 更代表整个任务的明确程度 ， 最能反映整个项目的周转、项目的杠杆、项目的利润、项目最后的结算等各方面 。
“自有资金回报率 ， 可以拿来考核区域总裁和各个项目总经理 。 ”冯劲义指出 ， 自有资金的高收益 ， 也为三盛地产在收并购领域积累良好口碑奠定了重要的基础 。 同时 ， 高收益还大大增加了跟投机制的威力 ， 确保职业经理人可以获得更高的收益 ， 提高积极性 。 “公司内部的激励机制、事业大平台财富共同体 ， 包括我们对自有资金回报率的测算、合作模式多样化……可能就是我们在这一轮当中能够跑赢别人的优势 。 ”冯劲义说 。
值得注意的是 ， 事实上 ， 对于千亿之后的更大规模 ， 三盛显得十分谨慎 。 冯劲义强调 ， 在以现金流安全为前提的情况下 ， 三盛还是会合理地控制增长规模 ， 未来的定位可能也就是在30强到50强之间 ， 基本上规模也就是在1000亿或者会略微增长一点 。


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