房地产开发|银川房企不得收房款，预售款直接进监管账户，银行监管难点和考验
近几年关于住房调控的新政不断出现 ， 从增加供给到控制需求、从房地产开发商的融资红线到购房贷款首付 ， 大部分调控措施都与银行有关 。
【房地产开发|银川房企不得收房款，预售款直接进监管账户，银行监管难点和考验】10月16日 ， 银川市住房和城乡建设局又发布了《银川市新建商品房预售资金监管办法（试行）》 ， 主要目的是加强银川市新建商品房预售资金的监督管理 ， 确保预售资金用于商品房项目工程建设 ， 保障购房人的合法权益 ， 防范交易风险 。 其中最主要的措施是新建商品房预售资金监管要遵循专户专存、专款专用的原则 ， 全市将建立统一的新建商品房预售资金监管系统 ， 房地产开发企业要选择资信良好、具备保证资金监管安全等条件的商业银行 ， 设立新建商品房预售资金监管专用账户 ， 一个预售项目只允许设立一个预售资金监管账户 ， 监管银行配合开展商品房预售资金监管业务 。
如何看待银川市出台的对新建商品房预售资金进行银行监管？到底有没有必要？实施的难点在哪里呢？
首先 ， 银川市出台的对新建商品房预售资金进行银行监管到底有没有必要？答案是非常必要的 。
随着我国房地产红利时代成为过去 ， 房地产行业进入调整、整合、转型和规范的新时期 ， 一些房地产企业出现淘汰甚至破产将成为一大趋势 。
从现实情况看 ， 房地产企业面临较大的偿债压力 ， 今年或将成为房企偿债高峰期 。 数据显示 ， 预计到2020年9月-12月份 ， 房企到期债务规模约3603亿元 ， 较2019年同期2149亿规模大幅增加68% ， 导致房企偿债压力骤升 。
同时 ， 8月份房地产企业的“三条红线”新规的设立给那些现金流本来就吃紧的房企进一步加剧了资金紧张 ， 12家房企被住建部、央行和银保监会约谈 ， 这些企业需9月底上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线“对地产企业融资的收紧政策超出以前的预期压力 。
在这种大背景下 ， 今年以来多个城市均出现房地产企业破产、房地产开发项目停工现象 。 有的人甚至提出：2020年到底会有多少房地产开发项目会成烂尾楼？
现实中的数据也并不乐观 ， 人民法院公告网显示 ， 截至2020年9月7日 ， 今年房地产企业的破产数量已经达近400家 ， 平均每天2家房企被清算 。 虽然说 ， 目前破产的房地产企业主要是三四线城市的中小房企 ， 但这些房地产企业将导致房地产开发项目停工 ， 无法如期交房 ， 导致不少债权人和购房者蒙受损失 。
因此 ， 银川市的这一政策措施出于对防范房地产开发企业挪用项目预售资金 ， 从而导致房地产开发项目成为烂尾楼具有非常重要的意义 。
其次 ， 银川市的房地产项目预售资金进行监管账户对房地产开发企业和购房者的什么样的影响？
从整体上讲 ， 应该说对房地产预售项目资金进行专项资金监管 ， 保障预售资金合理使用 ， 防止建设资金挪作他用导致后续建设和配套设施资金不足、出现延期交房甚至烂尾现象 ， 有利于确保房地产开发的项目专款专用、确保项目资金的保证；对购房者来讲 ， 就是确保了能够项目及时竣工、及时交房 ， 有效地化解商品房预售资金潜在风险 ， 维护购房群众合法权益 。
这里面临几个问题：一是一个房地产开发项目预售时必须指定一个商业银行的监管账户进行监管；二是购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的房价款 ， 必须全部转入这个监管账户 。 这对于购房者来讲是一定要注意的 ， 如果房地产预售项目要求购房者将购房的资金或者部分资金转入非监管银行账户 ， 你一定要拒绝 。 这是购房者对自身权益的保障 ， 当然也是一种责任 。
购房人将购房资金交纳入银行的监管账户后 ， 监管银行要对缴款信息进行核实 ， 并向购房人出具缴款凭证 。 房地产开发企业再根据监管银行出具的缴款凭证为购房人换取交款票据以及发票 。 购房人申请商品房贷款的 ， 按揭贷款也将被贷款银行直接划转至监管账户 。
推荐阅读
- 乐居网银川|保险资金禁止投资企业从事房地产
- 乐居网银川|物业行业未来三年或裂变
- 房地产|楼市总体平稳 9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落
- 房地产资讯|大量实体店“撑不住”，罪魁祸首竟不是“电商”，反而是它们？
- 投行事儿哥|惊爆！某开发区致函想拿回本金的债券投资人：“关系大局稳定！切勿一意孤行！”
- 锌财经|老干妈之子难扶：这次搞砸房地产，一房二卖闹到最高法
- 澎湃新闻|银保监会：保险资金投资非上市企业，不得直接从事房地产开发
- 央视财经|10月信托产品量价齐跌 房地产信托发行量大幅下降
- 中年|初三物理《能源的开发和利用》微课精讲+知识点+课件教案习题
- 经济参考报|监管持续加力 10月房地产信托发行不足500亿