狄城普法驿站|公产房、集资房、经济适用房、限价房、小产权房等特殊类型房屋转让合同效力汇总( 四 )
山东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作座谈会纪要》的通知（2005年11月23日）
五、关于房地产纠纷案件的处理问题
（六）关于房改房屋纠纷的处理问题 。 从国家关于住房制度改革的政策规定来看 ， 房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出卖给职工个人 ， 即由原来的租赁法律关系转为买卖法律关系 ， 是一种特殊的房屋买卖合同 。 其与一般房屋买卖合同有所不同的是 ， 房改房的合同除当事人自行约定的内容外 ， 还要受到房改政策的制约 ， 不完全等同于以市场价格支付对价 。 由于房改房的买卖合同涉及到我国现行的房改政策 ， 所以因房改引发的纠纷 ， 法院是否应当作为民事案件受理 ， 一直是审判实践中有争论的问题 。 会议认为 ， 涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷 ， 人民法院是否应当受理 ， 应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断 。 如果当事人争议的事项是房屋买卖 ， 属于平等民事主体之间的权益纠纷（如追索购房定金、购房款、办理过户手续及产权证书等） ， 人民法院应当受理；如果当事人争议的事项为是否适用房改政策以及如何适用房改政策（如职工是否应当参加房改、如何计算优惠条件等） ， 不属于民事权益纠纷 ， 人民法院不宜作为民事案件受理 。
湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（2008年1月4日）
八、将经济适用房、安置房、安居工程用房转让 ， 如所转让房屋不具备市场流通条件 ， 当事人请求确认合同有效的 ， 不予支持 。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿）（2017年8月15日）
三、关于商品房买卖合同问题
12.小产权房买卖如何处理？
小产权房属于行政机关处理的范畴 ， 人民法院对于小产权房买卖不予受理 。 已经受理的 ， 驳回起诉 。
【说明】有观点认为 ， 小产权房买卖应予受理 ， 合同认定为无效 。 本条认为由政府部门处理更为妥当 ， 法院不予受理 。
13.经济适用房买卖如何处理？
对于经济适用房买卖合同的效力 ， 需要区分两种情形：
（1）购买5年内转让的合同效力 。 虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规 ， 但体现了国家对低收入群体的权益保护 ， 体现了社会公共利益 。 购买经济适用房不满5年 ， 经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同 ， 交付房屋的 ， 或者约定5年后再行过户的 ， 由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的 ， 扰乱了社会秩序 ， 损害了其他低收入群体的利益 ， 应认定为违反社会公共利益 ， 该买卖合同无效 。 当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的 ， 该行为应予以撤销 。
（2）经济适用房购买5年后转让的合同效力 。 申购经济适用房5年后 ， 申购人再行转让房屋的 ， 此时经济适用房已可以流通 ， 因此 ， 经济适用房房屋买卖合同有效 。 当事人要求办理经济适用房过户手续的 ， 应当按照政府相关规定补交土地收益 。
对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别 ， 对于拆迁安置房 ， 有的地方也称为经济适用房 ， 规定五年后才能上市交易 。 但性质上而言 ， 拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋 ， 两者的政策目的及保护的法益不同 。 从性质上看 ， 拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿 ， 具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益 ， 具有保障性 。 从保护群体看 ， 拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置 ， 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置 。 因此 ， 对于拆迁安置房买卖合同 ， 并不涉及到扰乱社会公共利益的问题 ， 应当认定为有效 。 只是不满5年转让的 ， 具有不能履行的情形 ， 当事人要求5年内过户的 ， 不予支持 。
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