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人寿|年内频频举牌入股 险资“围猎”房地产AB面( 二 )


以中国人寿保险（集团）公司（以下简称“中国人寿”）为例 ， 采访人员查看其2019年财报获知 ， 在去年投资活动产生的现金流量中 ， 中国人寿取得投资收益收到的现金约为1697亿元 。
根据其持股的远洋集团、恒盛地产、招商蛇口和万科在今年3月份公布的2019年财报 ， 采访人员观察到 ， 中国人寿持有这四家房地产上市公司的股份比例分别为29.59%（股东排名第一）、7.33%（股东排名第二）、4.24%（股东排名第六）、0.86%（股东排名第十） 。
其中 ， 远洋集团每股股息0.024元人民币 ， 中国人寿可获得的分红股利约为5400万元；恒盛地产并未分派股利；招商蛇口每10股派息人民币8.30元 ， 中国人寿可获得的分红股利约为2.72亿元；万科每股派息人民币1.045102元 ， 中国人寿可获得的分红股利约为1.02亿元 。 即2019年中国人寿通过持有其他房地产公司股权所获得的股息现金分红共计约为4.28亿元 ， 约占其总投资收到的现金收益的0.252% 。
值得一提的是 ， 投资收益的“诱惑”下 ， 险资违规流入房地产市场现象并不罕见 。 今年9月中旬 ， 银保监会在另类投资领域排查时发现 ， 有5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式 ， 违规流入房地产领域 ， 涉及金额达到244.37亿元 。
严跃进指出 ， 首先监管部门要核查防范 ， 要防范险资经过包装后进入土地投资 ， 进行土地买卖 。 其次企业本身也可以进行排查 ， 比如要审查险资进入的资金来源 ， 是否会存在短线炒作而非长期持有等 。
养老社区盈利之困
除了投资入股地产企业 ， 险资企业还选择通过布局养老社区进入房地产领域 。
公开资料显示 ， 2009年之前我国保险资金只能投资于银行存款、债券以及股票等金融产品 ， 存在着投资渠道过窄、收益不稳定、保险资产与负债期限结构不是特别匹配等问题 。 随后新《保险法》以及《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布 ， 从法律层面容许我国保险资金配置不动产项目并且制定了相关细则 ， 以期解决上述三个方面的问题 。
2009年11月 ， 中国保监会正式批准泰康人寿提出的养老社区股权投资计划 。 由此拉开了险资投资养老社区不动产的序幕 。
人寿|年内频频举牌入股 险资“围猎”房地产AB面
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图说：泰康之家·吴园掠影 。
2011年底 ， 泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院 ， 建造了燕园 ， 已于2015年开业 。 2012年12月 ， 泰康人寿在上海竞得松江区SJC10004单元2街区08-02号地块 ， 该地块面积4.6万平方米 ， 建造了申园 ， 已于2016年开业 。 2013年7月 ， 泰康人寿子公司——广州广泰投资有限公司 ， 竞得广州开发区永和区YH-A4-L1地块的国有建设用地使用权 ， 该地块土地面积2.38万平方米 ， 建造了粤园 ， 已于2017年开业 。
目前这三个较早开业的园区的盈利状况如何 ， 拿地和建造成本是否已经回笼？对此 ， 泰康人寿回复采访人员采访表示 ， 泰康以重资产模式布局养老社区 ， 对品质要求很高 ， 投资回收周期长 。 一个项目从选址、开发到入住 ， 就需要6～8年 。 从首家养老社区泰康之家·燕园开业至今已有五年多时间 ， 全国已开业了6家养老社区 。 泰康之家的经营情况良好、稳定 ， 且收益情况持续优化 ， 这符合泰康的投资预期 。
2019年底 ， 泰康人寿新开业两个园区——苏州的吴园和武汉的楚园 。 上述泰康人寿负责人表示 ， 泰康之家·吴园于2019年11月3日开园；泰康之家·楚园受疫情影响 ， 2020年7月开始安排居民入住 ， 目前居民正在陆续搬家入住中 。
除了泰康人寿 ， 9月22日 ， 中国人寿嘉园·雅境二期项目开工 。 另据了解 ， 目前中国太保在建的养老社区——“太保家园”系列 ， 是高端养老社区 ， 包括城郊颐养、旅居乐养、城市康养三大产品业务线 。


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