2021年北京房价将上涨的十大充分理由
时间已经到了2020年11月 ， 从2019年开始 ， 很多人都笑谈 ， 这是过去十年最差的一年 ， 也是未来十年最好的一年 。 这句话对于房地产来说 ， 不太恰当 ， 因为深圳、杭州等地 ， 房子不够卖 ， 地产营销可有可无 ， 能不收茶水费就已经是好同志 。长三角、珠三角楼市如火如荼 ， 但京津冀市场过去四年可以说是惨不忍睹 ， 伟哥年初写过一篇：北京楼市有多惨？3年超10万家庭购房亏100万+！从2017年开始 ， 以北京、天津为代表的京津冀房地产市场 ， 可以说惨不忍睹 。 但最近北京在深圳、上海、广州气温回暖后 ， 终于有了点市场开始上行的苗头了 。
北京楼市金九银十过去 ， 整体看 ， 2020年10月新建住宅网签4224套 ， 二手房住宅网签14330套 ， 合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5% 。累计金九银十数据看 ， 2020年合计成交住宅达到了40684套 ， 这是最近6年来仅次于2016年的金九银十 。 也是调控四年来温度最高的一个金九银十 。 同比上涨50% 。今天简单的聊聊2021年北京楼市价格变化的预期 ， 判断主要来源下面一些数据：第一：跌的够多了 ， 该反弹了当然是北京房价在过去几年 ， 同类型城市全面上涨的时候 ， 单独走出了一个惊天动地的下调行情 。从2017年开始 ， 深圳大部分区域房价到今天累计上涨了60%以上 ， 而北京大部分区域下调幅度在20-25% 。 部分类型房源比如商住类 ， 腰斩都很普遍 。 所以这从资金的流动趋势看 ， 深圳、杭州等热点区域的资金逐渐到了离场了结的时候 ， 而北京的性价比非常高 ， 以距离核心区远近看 ， 相比深圳同类型区域低30% ， 这已经是非常离谱的性价比了 。第二：土地市场出现了颠覆变化！从2017年开始 ， 当时看土地供应结构 ， 伟哥就说过 ， 不可能不下调 ， 因为供应量大且价格低 ， 北京楼市调控两条最关键 ， 严格的信贷政策+敞开的限竞房 。2019年年末开始 ， 土地供应结构出现了全面变化 ， 特别是2020年 ， 不限价土地再次成为主流 。
看住宅类土地 ， 在2020年平均楼面价达到了3.2万元 ， 这代表了 ， 未来网签均价不论调控政策如何 ， 是必然会上涨的 。 而从2017年对比2016年可以看到 ， 楼面价下调了10%以上 。第三：限竞房土地已经进入尾声！限竞房可以说是北京调控的创举 ， 很简单 ， 一方面限制了价格 ， 另外更牛逼的是增加了供应 。 相比不限价的商品房 ， 限竞房对于开发商来说 ， 敞开供应 ， 捂盘不存在 。 而且动辄一个区域一次供应多宗限竞房 ， 带来的结果就是踩踏效应 ， 所以过去几年 ， 北京房价跌的最多的是都是限竞房供应集中区域 ， 北七家、顺义、亦庄板块、青龙湖房山 。但最近非常明显的数据可以看到 ， 限竞房已经进入了供应尾声 ， 虽然不排除未来还有零星供应 ， 但2021年 ， 限竞房将明显减少 。
限竞房供应中2020年只有6宗限竞房土地供应 ， 2019年是21宗 ， 2018年是41宗 ， 2017年是32宗 。第四；限竞房已经基本进入尾声上文提及 ， 限竞房最大的影响是踩踏 ， 区域集中井喷 ， 而当下看 ， 除了大亦庄和其他少数区域来 ， 限竞房已经基本上市 ， 最艰难的时候随着不限价商品房的定价走高 ， 逐渐过去 。
限竞房累计1100万平米的土地 ， 基本上换算成住宅大约在10万套上学 ， 已经入市了8.6万套 ， 未来剩余2万套左右 ， 而从网签数据看 ， 已经签约4.87万套 ， 部分预定的也有1万套左右 ， 从市场库存看 ， 已经首次出现了下调 ， 跌下了3万套 ， 这其中基本是难卖的已经真卖不动了 ， 比如房山等项目已经封盘 ， 而位置好的项目 ， 最近购房者入市积极性都在提高 。过去了挑花眼 ， 反正等着还有 ， 如果逐渐开始变成不买这个 ， 下一个更贵 ， 那么市场就逐渐开始升温了 ， 这个零界点大概率会出现在2021年 。
第五：不限价商品房住宅价格的拉动影响最近几年 ， 对于北京购房者来说 ， 一方面限竞房的定价已经决定了区域的价格门槛 ， 另外纯商品房住宅非常少 ， 但从2019年下半年开始 ， 纯商品房住宅供应开始提升区域定价 ， 最典型的区域是石景山！累计看 ， 供应的50宗不限价住宅地块 ， 分成两类 ， 郊区与好地段 ， 指望郊区项目拉高价格不现实 ， 但城区项目 ， 五环内的几个 ， 另外包括朝阳、丰台、亦庄的项目 ， 将对区域2021年定价带来巨大影响 。
从土地楼面价看 ， 也出现了集中连片的豪宅去 ， 这对于市场有两个影响 ， 一方面颠覆过去的定价基础 ， 另外一方面会拉高整体网签均价 。 所以2021年市场价格已经不可能不涨 。
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