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长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？

我国庆前到长沙调研了几天 ， 整体的一个感受是 ， 长沙房价真挺便宜的！
说长沙房价如葱 ， 你可能要说我标题党了 。 可能是我在深圳看高房价看多了吧 ， 到长沙看哪都觉得便宜 。
因为最近十年来 ， 长沙房价平均只翻了一倍 ， 现在主城区均价在1.1万/平米左右 ， 还没有跑赢货币贬值的速度 。
正是低房价 ， 所以长沙人民感觉幸福指数很高 。
2019年全国50个城市的房价收入比排名 ， 长沙是倒数第一 ， 比很多二三线城市还划算 ， 所以外地人看长沙房价怎么看怎么香 ， 老想着去撸一套 ， 坐等升值 。
长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？
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但如果你不去深入了解长沙的产业和人口、供给分布格局 ， 其实对房价也只知其表 ， 不知其里 。
因为我老家在湖南 ， 每年过年过节我都会回长沙 ， 曾经还在长沙工作过一两年 ， 所以对这个城市很有感情 。
长沙房价为什么这么便宜？
我认为有四点：
第一、产业布局分散；
第二、人均住房面积大；
第三、供给量大；
第四、调控严厉 。
所以我先从这几个方面跟大家分析一下 ， 长沙的房价到底还有多大的潜力 。
长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？
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产业
我之所以先说产业 ， 是因为产业的分布就决定了长沙本地工薪阶层买房的去向 。
长沙原来的主城区很小 ， 只有5个区 ， 雨花、岳麓、芙蓉、天心、开福 。
后面把望城县改为区后 ， 河西面积大增 ， 供给量又上一个台阶 。 未来长沙县也很可能改为区 。
长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？
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(2020年8月长沙新房价格 ， 图片来自米宅)
长沙的企业和产业分布非常分散 ， 没有完全集中在城区里 ， 比如三一重工(600031,股吧)、山河智能(002097,股吧)、蓝思科技(300433,股吧)这一类长沙有名的上市制造企业 ， 都集中在长沙星沙县城里 。
像中联重科(000157,股吧)在望城区 ， 原来也算县城 ， 在二环外了 。
星沙片区其实距离长沙市区也不是很远 ， 还在长沙绕城高速（下图红色框框 ， 算东三环）的范围内 ， 但长沙城区很小 ， 现在还没有三环的概念 。
长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？
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（黑色圈是二环 ， 红色算三环）
文娱产业也是长沙的支柱产业 ， 湖南卫视大家都爱看 ， 所以湖南干脆围绕湖南卫视搞了个马栏山文创产业园 ， 但也接近星沙长沙县城了 。
还有浏阳花炮全国知名吧 ， 出口全国第一 ， 也是在县里 ， 跟城区很远 。
长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？
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另外 ， 食品、生物医药都算长沙的支柱产业 ， 比如加加食品(002650,股吧)在宁乡 ， 盐津铺子(002847,股吧)、尔康制药(300267,股吧)在浏阳 ， 很多企业分散在县城里 。
正因为长沙制造产业的布局比较分散 ， 没有完全集中在城区里 ， 所以也分散了人口 。
长沙|长沙调研：房价如葱，值得买吗？
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人均住房面积大
截至到2018年 ， 长沙城镇居民人均自有现住房面积42.7平方米 。
全国城镇居民平均住房面积是39平米 ， 北京是33平米 ， 深圳27平米 ， 武汉大概是36平米 。
长沙人的存量住房面积要高于很多城市水平！因为以前单位福利房 ， 自建房太多了 。
当然拥有这些房子的人肯定会要改善 ， 而这些老破旧的房子又可以便宜卖给购买力弱一些的刚需 。
2019年长沙的常住人口总共是839.45万 ， 但6个城区人口只有451.27万 ， 另外的三个县市人口就有388.18万 。
长沙三个县市的人买房地域性特征很明显 。


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