北京新机场通航2月考：二手楼价托底新房不升反降( 三 ) 新機場通航兩月考開發商從競速到退燒9

　　4号线上最为成熟的黄村，也是大兴新城辐射区，是新机场通航的直接受益片区。黄村虽属於大兴老城区，周围生活气息浓厚、配套成熟，但区域内目前新盘较少，附近没有新规划和产业园。

　　据了解，江山风华算是目前黄村片区最火的楼盘，均价55800元/平方米。项目为小高层板楼，主力户型为89至136平方米3居和4居，得益於全明户型设计，及风华系园林加持，市场认可度较高。另一方面，竞争对手招商雍和府已近尾盘。据了解，江山风华在9月份取得预售证之後，开盘当天销售18.3亿，去化360套左右。

　　总体来看，除了黄村核心区一两个限竞房项目去化尚可，大兴区域内多达23个限竞房，整体去化并不理想。大部分楼盘限价均在4万以上，而项目的成交价均在3.7万/平方米左右，新机场通航并未给大兴楼市带来实际性的刺激作用。

　　尴尬

　　产品硬伤高不成低不就

　　记者调查发现，新机场作为大兴最大的利好，实际辐射的区域仍然有限。而如上述的金悦府和颐璟万和所在的义和庄商圈，虽然处於辐射带上，显然又没有把握好地段优势，在产品打造上差强人意。

　　如金悦府在售的85平方米二居、89平方米三居户型设计并无太大亮点，部分户型餐厅正对卫生间，在市场上并不受欢迎。相比之下，颐璟万和品质稍高，但价格也高出不少，仍没有脱颖而出的亮点。同一区域项目紮堆、同一产品同质化严重，可选的余地较少，是目前大兴新城片区限竞房的最大硬伤，刚需客群反响平平。

　　而临空经济带直接辐射的如庞各庄、魏善庄区域，则位於六环外，比较偏僻，目前还没有地铁，交通极其不方便，客群大多来自当地的居民和新机场工作人员。

　　业内人士分析称，目前大兴以城市中心区外溢和本地改善需求为主，总体楼价水平相对较低，也有不少板块属於机场征迁安置需求。此外，大兴作为集体建设用地直接入市试点区域，近年不少项目通过开发商与集体联合开发的方式进行，对应产业和人口居住需求也形成一定差异。

　　值得一提的是，在高端改善产品稀缺的行情下，绿地率先进入大兴，推出海珀系产品——绿地海珀云翡。项目位於清源路商圈，因拿地较早，属纯商品房，目前主推户型135、158平方米三居，均价76000元/平方米。绿地海珀云翡总价千万起步，远远超过附近的限竞房项目。