深漂逃离，中产傻眼，富人独舞，深圳怎么办？( 七 )
房地产是金融的抵押资产 ， 金融城市都有推高房价做大金融资产的倾向 。 作为金融城市 ， 深圳的高房价正在推高金融风险 。 如今 ， 信贷利息低于房贷利息 ， 一些投资者借此加杠杆热炒深圳楼市 。
二、高房价、高成本正在削弱创新创业的市场土壤 ， 杀死大量中小微企业 。
深圳最传统的优势是 ， 其充分竞争的市场吸引大批创业者 ， 培养了一批本土型民营企业 。 总部经济加上本土型企业 ， 固然完美 ， 但不能因吸引总部经济提高成本 ， 从而抑制本土创业型、创新型经济 。
所以 ， 深圳 ， 这座城市的转型 ， 应该从过去的“输血”逐渐转向“造血” ， 从“人口随产业走”转向“产业随人口走” ， 核心是吸引人才、留住人才并培养人才 。
如何操作？
首先调整土地规划 。
你可能会说 ， 深圳没有这么多土地给人居住 。 关于“深圳没有土地”的问题 ， 深圳市领导多次强调 ， 土地多少是一个相对概念 ， 是一个哲学问题：“如果有符合深圳未来发展定位的产业 ， 我们非常欢迎 ， 用地予以保证 ， 要多少地 ， 满足多少地” 。
深圳能够满足产业用地 ， 定然也有能力满足居住用地 。 比如 ， 974 平方公里的生态用地红线和 270平方公里的工业用地红线 ， 有没有科学依据 。 若没有科学依据 ， 便容易陷入立场争论 。 已购房者希望深圳青山绿水 ， 但对未购房者来说 ， 这座城市再美也跟他没关系 。 大型企业希望多一些工业用地 ， 而普通市民则希望多一些住宅用地 。
为了缓和结构性矛盾 ， 深圳今年又出台文件 ， 允许“商改租” ， 即商业用房按规定改建为租赁住房 。 但这仅是权宜之计 。
其次 ， 加大住房、教育及医疗的公用投入 。
“总部经济+人才房+城中村”难以持续 。 光靠人才房和城中村无法支撑起“总部经济” ， “总部经济”靠得是由知识白领、工程师、管理者构成的中产 。 深圳需要大规模地供应住宅用地、廉租房及安居房 。
2018年6月 ， 深圳计划将人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重 ， 提升到新增住房供应总量的60%左右 ， 其总量到2035年不少于100万套 。 另外 ， 新增商品住房不少于70万套 ， 占住房供应总量的40% 。
但是 ， 即便如此 ， 也无力缓解深圳住房供需紧张的局面 。 现今深圳租房人数达1600万 ， 到2035年假如增至2000万；而100万套保障性住房 ， 预计只能够解决300万人的居住问题 ， 覆盖面积只有15% ， 远远低于新加坡的85% ， 甚至低于香港的50% 。
香港的土地开发率仅有23.7% ， 住宅用地占比只有6.8% ， 低于深圳 ， 但香港政府依然为50%的家庭提供了保障性住房 。
除此之外 ， 政府还需加大教育、医疗及相关公共用品的投入 。 少挖一条路 ， 可多建几所学校 。 更多的公共用品 ， 吸引更多的人才 ， 更重要是培养自己的人才 ， 提升这座城市的造血能力 。
最后 ， 中产兴 ， 城市兴 ， 以人为本 ， 而非以产业为本 。
注：文中数据多来源于网络公开 ， 虽经过考究与对比 ， 但难免存在一定的不准确性与争议性；另 ， 本文主张不作为任何投资建议 。
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