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深漂逃离，中产傻眼，富人独舞，深圳怎么办？( 四 )


以此计算 ， 深圳的实际人口密度可能达到2万人/平方公里 ， 这已经是世界上人口密度最高的大城市之一 。
更严重的问题还有：

一、在这1023平方公里中 ， 2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里 。 如果不考虑旧改 ， 深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里 。
二、在已建成的城市面积中 ， 居住用地只占24% 。 深圳居住用地占整个城市面积只有11% 。 与国际大都市相比 ， 这个数据低得惊人 ， 伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50% 。 这个数据仅比香港的8%高一点 。
三、到2020年 ， 释放土地供应量只有253平方公里 。 这253平方公里中 ， 保障房用地仅有31万平米；同时 ， 这份文件没有明确居住用地的面积 。
我们看实际的数据：

从2012年到2017年 ， 深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中 ， 居住用地只有8% 。
2017年前8月 ， 北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地 ， 广州推出了164万平方米 ， 而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍 ， 面积仅2万平方米） 。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年 ， 深圳住宅用地也是零供应 。 直到2019年6月 ， 深圳才推出5宗居住用地 ， 土地面积共17万平方米 。 这五宗土地还只是限售三年的人才房 。
很多人都想不明白 ， 深圳原本人口密集、居住用地比例少、新增土地极少 ， 为什么还要划出974平方公里的生态用地、270平方公里的工业用地？为什么不增加居住用地？
土地供给失衡 ， 严重的扭曲了房价 ， 也扭曲了产业结构 ， 加重了深圳的问题：

一、人地矛盾紧张 ， 居住用地不足 ， 导致2015年开始深圳房价暴涨 。
2014年 ， 深圳均价在2.6万左右 ， 低于的北京的3.7万、上海的3万 。 2015年开始 ， 深圳房价高位翻倍 ， 涨势凶猛 。 两年后的2017年 ， 深圳均价已到5.1万 ， 超过上海 ， 仅次于北京的5.7万 ， 几乎是广州的两倍 。
深漂逃离，中产傻眼，富人独舞，深圳怎么办？
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图：深圳房价走势图 ， 来源：智本社
“十三五规划”应该是2015年已经制定 ， 2016年开始实施 ， 但一直没有对外公布 。 这个时间点 ， 与深圳房价暴涨相符 。
直到2017年11月 ， 《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》公布土地规划 ， 人们才恍然大悟 。
深圳每年新增用地及住房极为有限 ， 很多投资者看到了这一供需矛盾 ， 热炒深圳新房 。 如今 ， 深圳豪宅 ， 已经成为了全国的资金出口以及投资“宝石” 。
二、工业用地及商业用地严重过剩 ， 空置率持续攀升 。
与居住用地“一毛不拔”形成鲜明对比的是 ， 工业用地及商业用地大量过剩 。
深圳商用办公楼空置率持续飙升 ， 今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰 ， 全年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付 ， 且未来五年新增供应总计达507万平方米 。
深圳的零售总额、人均消费总额均低于北上广 ， 但商业面积数量惊人 ， 且持续推高 。 截至2017年末 ， 深圳的人均优质零售商业面积达0.481平方米 ， 仅次于北京的0.54平方米 ， 在全国排名第二 。 如今 ， 深圳的商业中心已经严重过剩 ， 大疫之下更是萧条不堪 。
三、高房价、高房租 ， 挤压了企业、个人及家庭的生存空间 ， 提高了租金成本、用工成本及生活成本 ， 一些企业关闭 ， 一些工厂外迁 ， 一些深漂离开了 ， 还有一些家庭苦苦支撑 ， 不敢消费 ， 不敢创业 ， 没钱投资 。
高房价对深圳创业创新的打击是明显的 。 2018年 ， 深圳新增注册企业数量为29万 ， 增长率为-12.3% ， 北京新增注册企业增速为2.7% ， 上海为13.2% ， 广州为25.47% ， 全国为10.3% 。


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