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『业主』谁来保障业主权利 物业不作为( 二 )


如何破解业委会不作为、难作为的困境？《条例》中用了13条规定的篇幅 ， 对业委会成立条件、业委会委员的资质要求、人员组成、选举程序、任期、备案制度、工作职责、会议召开、退出条件、禁止性规定及行政监管等做出了详细的规定 。 《条例》第四十条在对业委会委员候选人产生方式上规定 ， 在居民委员会、村民委员会推荐和业主自荐或者联名推荐这两种基础上 ， 特别增加了由社区党组织推荐这一产生方式 ， 并规定筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法确定业主委员会委员候选人名单 ， 报社区党组织备案 。 社区党组织也要引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员 ， 通过法定程序担任业主委员会委员 。 这对于在业主自治过程中充分发挥党员先锋模范作用 ， 深化市域治理起着关键作用 。
物业管理委员会：权利保障的最佳过渡
此前 ， 业主对物业服务不满意、想要更换物业公司时 ， 可谓困难重重 ， 新老物业交接难引发的矛盾不在少数 ， 也深刻反映了业主大会、业主委员会“成立难、运转难、接受难”的现实问题 。 耗时费力 ， 却无法成立业主大会或者选出业主委员会时该怎么办？《条例》为广大业主提供了一个解决的办法：成立物业管理委员会 ， 这也是此次修订的一大亮点 。
根据《条例》规定 ， 组建物业管理委员会主要是为了组织业主共同决定物业管理事项 ， 并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会 。 有下列情形之一的 ， 可以组建物业管理委员会：一是不具备成立业主大会条件；二是具备成立业主大会条件 ， 但确有困难未成立的；三是业主大会成立后 ， 未能选举产生业主委员会的 。 这一举措可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅导致的物业管理混乱问题 。
虽然物业管理委员会看似是业主大会或业主委员会不能产生时的一个“替代品” ， 但我们必须明确它们之间的差别 ， 才能更好地维护业主自身的权益 。
首先是成立条件不同 。 就如前文提到的 ， 业主大会是在一个物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的情况下 ， 经由5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位 ， 向街道办事处、乡镇人民政府提出申请 ， 经过街道办事处、乡镇人民政府审核并指导筹备组组织召开；业主委员会是业主大会选举产生、代表业主执行业主大会决定的组织 ， 其成立体现了小区居民的自治管理意识 。 而物业管理委员会则是在业主大会或者业主委员会不能成立时产生 ， 由街道办事处、乡镇人民政府负责组建的 。 成立条件不同决定着三者性质存在根本上的差异 。
二是人员组成不同 。 根据《条例》规定 ， 业主大会或者业主委员会是由一个物业管理区域内的业主组成 ， 本质上是一种自治组织；而物业管理委员会是由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数共同组成 ， 只不过要求业主代表不少于物业管理委员会委员人数的一半 。 物业管理委员会人员的结构组成决定着它无法真正成为业主权益的“发声器” ， 它所做出的决定无法像业主大会和业主委员会一样 ， 代表小区大多数业主的利益诉求 。 因此 ， 《条例》第五十六条虽然规定物业管理委员会可以履行业主大会、业主委员会的职责 ， 但在未来司法实践中 ， 物业管理委员会做出的决定能否代表业主的“共同意志” ， 能否在涉及建筑物共有部分的相关权利纠纷中拥有诉讼主体资格 ， 尚需进一步完善 。
三是工作职责不同 。 根据《条例》规定 ， 业主大会履行决定制定或者修改管理规约、业主大会议事规则 ， 选聘、解聘物业服务人员或者不再接受事实服务等十项职责；业主委员会履行召集业主大会会议 ， 报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况、代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同 ， 与解聘的物业服务人进行交接等12项职责；而物业管理委员会作为临时机构 ， 主要职责是组织业主共同决定物业管理事项 ， 并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会 ， 且一般任期不超过三年 。 这就明确了物业管理委员会只是成立业主大会或者业主委员会的“过渡品” ， 而非“替代品” ， 立法仍然采取鼓励支持成立业主大会或者业委会的态度 ， 以更好地保护业主的合法权益 。


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