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「香港」成交回暖年轻买家涌入二手市场抄底 香港楼价为何易涨难跌？( 二 )


会德丰地产常务董事黄光耀4月20日宣布 ， 旗下将军澳日出康城OCEAN MARINI项目加推新一批51个单位 ， 将原价加推 ， 最快将于4月25日开始发售 。 “今年楼价未有大幅回落 ， 若疫情持续缓和 ， 交投将回升 ， 在先量后价下 ， 下半年楼价有机会录得升幅 。 ”他透露 ， 会德丰集团亦部署推售观塘的第1期项目 ， 提供413个单位 ， 预期在第二季度内推售 。
“近期疫情有稳定迹象 ， 发展商会陆续推盘 ， 但主力发售的主要是1000万港元以下的中小型单位及民生盘 ， 目前大型开发商财务十分稳健 ， 不会急于大量推售 ， 他们的主要策略是保价 。 ”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道采访人员表示 。
失业率上升
香港失业率一直与楼价高度相关 ， 日前 ， 香港失业率已升至九年高位 ， 失业率持续上升是否会对楼价带来压力？
仲量联行发布的一份报告显示 ， 以1997年第三季至1998年第三季亚洲金融危机期间为例 ， 楼价下挫达50% ， 同期的失业率则由2.1%攀升至5.2% 。 同时 ， 香港失业率于2000年第四季至2003年第二季期间由4.4%升至8.5% ， 同期楼价的跌幅则达到约30% 。 随着香港失业率于去年下半年持续上升 ， 仲量联行中小型单位资本值亦由2019年7月高位下跌6.1% 。
仲量联行大中华研究部主管黄志辉表示：“随着香港经济衰退加剧 ， 失率业上升将会令部分潜在买家对置业却步 ， 令住屋需求减少 ， 并令更多业主选择出售物业 ， 从而令市场向买家倾斜 。 鉴于疫情持续时间不确定 ， 市场下行风险偏高 ， 因此我们维持2020年楼价下跌10%-15%的预测不变 。 ”
香港特区政府最新公布的统计处数据显示 ，， 经季节性调整的失业率由去年12月至今年2月的3.7% ， 急升至今年1月至3月的4.2% ， 创下9年新高 ， 超出市场预期 。 相隔一个月 ， 香港失业人数增至16.2万人 。 就业不足率亦大增0.6个百分点至2.1% ， 是近10年来最严峻的数字 。
同时 ， 由于失业率飙升 ， 经济前景不明朗 ， 近期一些大幅减价甚至不惜亏损离场的二手房正在逐渐增加 ， 吸引更多的买家入市 。 例如 ， 位于香港东涌东环1A座低层一单位业主因看淡后市 ， 不惜蚀卖物业套现 ， 以760万港元沽出 。 该业主于2015年9月以803万港元买入该单位 ， 四年后出售账面亏损约43万港元 。
在林浩文看来 ， “目前失业或半失业的人口将主要影响小型的住宅单位 ， 但企业生意差 ， 很多中高层收入也受到影响 ， 这将影响他们的买楼以及换楼意愿 。 整体而言 ， 香港楼市不会出现2003年SARS期间断崖式下跌 ， 目前业主的持货能力较强 ， 不会出现很多大幅劈价的供应 。 ”
负资产个案或突破1000宗
由于楼价下跌 ， 可能导致物业市值低于未偿还金额而出现负资产 。 香港金管局在今年年初公布 ， 去年第四季负资产个案较前一季度已飙升1.4倍至128宗 。 香港媒体抽查了10个去年10月下旬至11月中易手的二手住宅 ， 并参考汇丰银行及中银香港的最新网上估价 ， 发现全部单位的估价相比当时的成交价已下跌2％-13％ 。
“去年11月政府放宽按揭借资 ， 一些选择九成按揭购买面积小至300平方英尺‘纳米楼’的买家已经跌入负资产 ， 政府将公布的第一季度负资产数字有机会超过1000宗 。 ”香港某地产业内人士向21世纪经济报道采访人员表示 。 事实上 ， 数据显示 ， 这是近四年来香港负资产宗数再次突破1000宗关口 。
以沙田第一城一个实用面积为284平方英尺的单位为例 ， 买家去年525万港元购入 ， 然后在汇丰银行申请按揭贷款 ， 根据新按揭保险规定下最多可申请九成按揭 。 然而 ， 汇丰银行最新对该单位的估值已大幅削减至457万港元 ， 相比当时买入价低12.95% ， 这意味着这个单位很大可能已成为负资产 。
去年10月特区政府施政报告公布 ， 特区政府将放宽按揭保险计划的楼价上限 ， 首次置业人士能申请最高九成按揭贷款的楼价上限 ， 由400万提升至800万港元 ， 而可申请最高八成按揭的楼价上限则由600万元提升至1000万港元 。


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