北三县环京楼市暗流③|这里有一份北三县最低购房门槛明细，请查收( 二 )
虽然大厂、香河相对距市区较远 ， 房价依次要稍低于燕郊区域 。 但地产营销人韩乐认为 ， 大厂更有发展潜力 ， 大厂中心离位于通州的北京市政府仅20公里左右 。 韩乐提出 ， 大厂没有经历过燕郊的“大开发时代” ， 有更多空闲用地 ， 未来还有很多拓展空间和想象力 。
但并不是最便宜的楼盘就不值得买(300785,股吧) ， 最贵的楼盘就没有坑 。 所以小编为盘的“档”分别作出了分析 。 本着不做种草文的宗旨 ， 跟粉丝分享下 ， 上车燕郊的情况 。
北三县的公寓值得买吗
100万以内可上车的盘有10个 ， 这其中40年产权的公寓占到一半 。 10个100万以内的楼盘 ， 只有1个位于燕郊 ， 是三湘印象(000863,股吧)海尚城的40年公寓项目；2个位于大厂 ， 分别是最近比较火的世茂城市集合40年公寓项目、以及潮白河孔雀城中央公园项目；剩下7个100万上车的项目 ， 都位于香河 。 
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总价100万以内的香河项目 ， 单价从8000-13000元/㎡不等 ， 不过单价最低的大运河智慧中心以及整个北三县上车总价最低的绿地·京21区都还是40年的商住项目 ， 香河由于位置距北京最远 ， 每平房价相对燕郊、大厂都便宜1万元左右 ， 也是北三县热度最低的区域 。
北三县的公寓最大优势就是便宜,但值得买吗？
放眼全北京及周边刚需市场 ， 便宜就是“硬需求” ， 公寓可能是刚需上车的无奈选择；由于总价低 ， 也可能是投资客的盘中餐 ， 不过韩乐提醒 ， 北三县的公寓基本没有投资价值 。
也没有人实心推荐刚需购买公寓产品 。 首先公寓产品二次买卖的税费高 ， 不容易转手；出租的租金也不会太高 ， 毕竟北三县周边配套还不够完善 ， 如果长期投资 ， 靠房租的投资回报不理想 。 所以解决自住 ， 公寓可以；但瞄准北三县公寓的投资客 ， 还是歇歇吧 。
以100万以内总价 ， 唯一在燕郊的商住项目、明年交房的三湘印象海尚城为例 ， 最便宜的户型建面62㎡、最低总价75万 ， 打造成复式LOFT、毛坯交房 ， 首先最低的装修成本就要再加10万元左右 ， 可以出租基本要等到22号线建完 ， 再次拉长了回报的等待期 。 自住的话 ， 4.5米挑高或许是一个诱惑 ， 但从燕郊主城区穿越孤山营村 ， 超过10公里的距离会破灭安家环京的美好幻想 。 即使22号线落地 ， 项目距离高楼站仍有3.4公里 。
看来手握100万 ， 最要小心选房 ， 选楼盘和人生一样 ， 一不小心就可能踏入陷阱 。
上车北三县的主流总价：100-200万
这个价格段 ， 是上车北三县的主流价格 。 16个项目 ， 大厂、香河、燕郊的项目各占5个 。 上车燕郊新房决心明确的客群基本都在这档了 ， 这5个燕郊的项目都是比较主流的楼盘 。 细挑挑 ， 燕郊还有几个这个档的新房 。 
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这之中上车总价最低的水榭花城 ， 在燕郊北部 ， 离主城区超过10公里、但离顺义检查站仅4.5公里 ， 所以这部分的客群大多来自顺义、望京商圈 。 小区绿化率35% ， 环境不错 ， 但周边环境显的荒凉一些 ， 均价18500-21000元/㎡之间 。 发展需要时间 ， 适合自住客长期持有 。
碧桂园时代城是考虑燕郊人群的人都熟知的项目 ， 总价更便宜、均价更高的中兴和园也在附近 ， 就是燕郊目前商业配套最完备的燕顺路附近区域 。 碧桂园的精装交房 ， 可以满足着急入住的刚需 ， 但项目95年拿地 ， 目前产权仅剩45年左右 。 中兴和园距离京秦、京平高速更近 ， 毛坯交房 ， 一居室均价最高 ， 约25500元/㎡ 。
另外 ， 这两个项目所在的燕顺路区域 ， 虽然楼盘众多 ， 生活配套也很完善 。 但这一区域地势低洼 ， 大雨过后 ， 地面积水严重 ， 出行易造成麻烦 。
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