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学区房一天半成交3套千万老破小，“后浪”们还够得上学区房的门槛吗？( 二 )


咱们按照“六年一学位”来推算 ， 一套老破小的转手次数将被大大减少 ， 也的确算是变向给学区房降温了 。 北京学区房上次出现如此局面 ， 还是在2016年 ， 那段时间北京发布了新的落户政策 ， 倘若父母无住房 ， 为单位集体户口 ， 需出具单位同意入户证明 。
而这一批孩子 ， 只能根据集体户口所在地和学位情况 ， 在全区范围内随机派位入学 ， 就近原则——这可以说是动摇到了学区房的“半壁江山” 。 2016年 ， 西城区的新生儿占北京新增人口的1/10 ， 而到了2017年 ， 就“锐减”成了1/20 。
学区房一天半成交3套千万老破小，“后浪”们还够得上学区房的门槛吗？
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其间利害 ， 自然是可想而知 。
而此番北京楼市再次捉刀朝向学区房 ， 无疑会迎来一波更大的“地震” 。
02
多校划片 ， 教育资源有限
真正让西城学区房“伤筋动骨”的 ， 是多校划片 。 西城区将在7月31日之后跟上北京其他城区的步伐 ， 加入到共享校区的阵容中 。
所谓多校划片 ， 就是把多个（一般三到四个）小学整合成一个学区 ， 学区房指定的小学也从单个变成多个 ， 入学充满了“随机性” 。 也正是因为这份随机性 ， 让刚刚过去的五一节变成了西城区学区房的“狂欢节” 。
不少家长都赶在7月31日的政策落实之前给孩子落户西城 ， 不让孩子落后于人 。 据媒体报道 ， 在5月4日至5日中午这36个小时內 ， （西城区）丰汇园小区已经成交了三套千万级的老破小学区房 ， 最高单价超过25万/㎡ 。
而在小长假这几天 ， 宏庙小学的学区房成交量在8套-10套/天 。
家长的一片拳拳爱子之心 ， 简直令旁观者动容 ， 也让无数房产中介看到了希望 ， 觉得可以重塑2017年的“学区房奇迹” 。 一位来自通州区的家长花1200万元在丰汇园买了个39㎡的地下室 ， 折算下来30.77万/㎡ 。
“火热”是真火热 ， 毕竟2014年北京市的新生儿数量（2020年入学）达到25万人 ， 略次于放开二胎政策后的2016年、2017年 ， 在20年中排到第3位 。 就冲新生儿的数量 ， 这几年对学区房的需求就不会少 。
学区房一天半成交3套千万老破小，“后浪”们还够得上学区房的门槛吗？
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北京市小学的学位 ， 在短时间内很难大增 ， 孩子想要入学就只能看家长们的本事了 。
毕竟学区房能够提供的“学区” ， 也就是一个小学的入学名额 ， 为了这个名额争破脑袋的家长有 ， 但是处于观望状态的家长也有 。 诸葛找房数据研究中心王小嫱表示 ， “（多校划分）这个政策 ， 肯定刺激了购房者更加迅速的入市 ， 五六月西城区的学区房交易量或将达到一个小高峰 。 ”
而在7月过后 ， 处于观望的家长们可能就要占据上风了 ， 而西城区的学区房在短暂的“狂欢”之后 ， 或将面临降温的风险 。
说到底 ， 还是看后续的政策走向 ， 才能决定学区房价的走势 。 但无论从哪个角度来说 ， 学区房的属性都摆在了那里 ， “多校划片锁学位”——直接降低了学区房的流动性 ， 部分学区房的上涨空间乏力 ， 再受到老破小的拖累 ， 可能会导致教育资源的转移 。
而像某些受采访家长所说的 ， “白念个重点小学 ， 六年后再赚个几百万”的情况 ， 以后可能也很难再见到了 。 毕竟就现在的趋势来看 ， 学区房的限制实在太多 ， 老破小的学区房很难突破重围 ， 再度成为“王者” 。
这并不意味着学区房的房价就会大降 ， 毕竟在广大家长那里 ， 学区永远是刚需 。 一般来说 ， 优质的教育资源往往是扎堆的 ， 哪怕划片的校区中有一个“名校” ， 也会让很多家长去赌那1/3或1/4的概率 ， 从而带动房价 。 这基本是个无解的话题 ， 对于学区房的追捧是世界范围内的 ， 各国都有学区房的概念 。
说白了还是教育资源的问题 ， 只要教育资源不能“平衡” ， 那么学区房的概念就不会消失 。


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