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REITs基础设施领域公募REITs试点正式起步 短期发展仍受多方约束

本报采访人员 吴婧 上海报道
“在今年这样一个亟须创新拉动、亟须找到新洼地的年份 ， 业内千呼万唤的最后一公里 ， 公募REITs试点终于要落地了 。 ”一位大型券商的基金经理对《中国经营报(博客,微博)》采访人员坦言 ， 从已经建立REITs法案的那些国家来看 ， 大部分国家推出REITs的时机或多或少有一定的相似性 ， 通常经济面临转型换挡 ， 或者经济增速下降 ， 或是面临外部的不确定性 。
4月30日 ， 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”） 。 同时 ， 证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《指引》”） ， 并向社会公开征求意见 。 这意味着 ， 中国公募REITs试点正式起步 ， 基础设施投资或将进入崭新的阶段 。
公募REITs呼声已久
REITs（RealEstateInvestmentTrusts） ， 即不动产投资信托基金 ， 简单来说 ， 就是作为一种金融工具 ， 募集资金并将其投资于具有稳定收入的不动产、房地产、基础设施 ， 并由专业的机构进行管理 ， 按很高的比例将每年的投资收益（通常高于90%）分配给投资者 ， 使中小投资人有机会参与大规模的不动产投资 ， 将不动产和资本市场进行有效的结合 。
根据彭博数据库的资料显示 ， 截至2019年12月 ， 全球共有42个国家建立REITs制度 ， 37个国家已经有REITs发行 ， 总市值约2万亿美元 。 美国1.3万亿美元（美国股市总市值约40万亿美元） 。 亚洲（不包括印度）共有178只REITs ， 总市值2924亿美元 ， 其中日本、新加坡和香港三地占亚洲市值的92.8% 。 新加坡共有42只REITs ， 总市值达到834亿美元 ， 占新加坡股市总市值的12% 。 印度2014年起建立REITs制度 ， 已经发行3只REITs ， 总市值约84亿美元 。
根据不动产投资信托基金（REITs）研究中心统计 ， 我国累计发行REITs数量为41只 ， 发行金额852.72亿元 ， 其中基础设施类REITs一共发行三单 ， 合计发行金额为109.9亿元 。 但国信证券(002736,股吧)分析师王剑认为 ， 我国基础设施REITs起步较晚 ， 产品多以私募方式发行 ， 个人投资门槛较高 ， 偏向于投资优先级类固收资产 ， 并且原始权益人为优先级类资产提供收购义务和保底收益 ， 产品具有明显的“明股实债”特征 ， 因此被称为“类REITs” 。
而《通知》和《指引》对基础设施公募REITs的试点范围、基本原则、项目要求、融资用途、产品设计等方面都做出了明确的规定 ， 与海外成熟产品标准基本一致 ， 并且部分标准高于海外 。 试点产品模式选择“公募基金+ABS”模式 ， 即由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募基金 ， 公开发售基金份额募集资金 ， 并通过购买基础设施资产支持证券（ABS）的方式完成对标的基础设施资产的收购 。 王剑认为 ， 该模式一方面通过ABS和项目公司等SPV穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权 ， 属于权益型产品 ， 和海外标准REITs一致 ， 另一方面公募基金投资ABS的模式有效规避了目前我国公募基金尚不能直接投资未上市公司股权和不动产的法律规定 。
值得注意的是 ， 2020年一季度政府部门杠杆率已经攀升至40.5%的新高 ， 其中地方政府杠杆率也达到27.3% ， 总体债务负担继续加重 。 收入方面 ， 2019年地方本级财政收入增长3.2% ， 尚不及全国同期3.8%的增速 ， 2020年一季度地方本级财政收入则下降12.3% ， 同期作为地方政府重要收入来源的土地使用权出让收入也下降了7.9% ， 财政收入的下降或进一步增加了对地方政府潜在杠杆风险的担忧 。 中信建投证券分析师黄文涛认为 ， REITs的推出 ， 有利于盘活存量资产 ， 增加政府融资能力和现金流 ， 化解地方政府隐性债务风险 ， 提升财力 。
一位中国交通建设集团的工作人员向采访人员透露：“公司跟进这个政策已经有一段时间 ， 我们在文件出台前已经在集团层面上成立了专门的研究小组 ， 对基建REITs工具的基础设施投融资模式创新研究做了集团的研究立项 ， 具体业务部门主要是资本运营部在进行跟进 。 ”


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