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REITs基础设施领域公募REITs试点正式起步 短期发展仍受多方约束( 二 )


权益导向
一位中型券商的债券与结构金融部负责人认为 ， 对于基础设施行业 ， REITs有其独特优势 。 一是目前从事基础设施投资的企业的投资能力和动力 ， 各方面都或多或少受到制约 ， 而REITs有利于盘活存量的资产 ， 资本和债务一块剥离出来 ， 推给资本市场 ， REITs募集的资金又可以用于补短板新基建的投入 ， 同时降低了基础设施企业的负担 ， 有利于提高企业再投资的能力；二是基础设施REITs ， 为投资于基础设施的企业提供了规范化的退出渠道 ， 企业在投资建设中对于退出就有相对明显的预期 ， 不用担心未来过高的杠杆率会侵蚀企业的发展空间 ， 也有利于建立企业从重持有变成重运营的新模式；三是有利于培养专业的资产运营机构 ， 《指引》中最重要的一点是对于运营的安排要求非常高 ， 这是符合市场逻辑的 ， REITs的上市只是一个起点不是终点 ， 最后还要靠运营给投资人带来巨大的利益 。
中信证券分析师陈聪认为 ， 基础设施REITs具备鲜明的权益导向 ， 预计将成为股权、债券和不动产之外 ， 具备广阔发展前景的投资产品 。
事实上 ， 近年来随着基础设施存量的逐渐累积 ， 以及PPP等新投融资模式的逐步推进 ， 基础设施的投资、融资、管理都逐渐走向专业化 ， 但在资金“退出”层面却始终缺乏成规模、标准化的工具 ， 这也间接导致了投资主体（地方政府融资平台、大型国有基建企业）负债率的逐年攀升 。 2016年以来 ， 政府部门也在尝试PPP+ABS等方式来完善基建项目的“退出”环节 ， 但效果不明显 。 根据中金公司的统计 ， 目前市场上基础设施ABS的累计存量仅为1620亿元 ， 规模仍较小 ， 而REITs相对于传统ABS来说在流动性等方面有一定的优势 ， 有望为“退出”环节提供新的工具 ， 助力基础设施行业建立“投融管退”的完整闭环 。
“对于资本市场 ， REITs丰富了金融产品的类别 ， 填补了资本市场的空白 ， 这么多年大家一直都在呼吁要建立多层次的资本市场 ， REITs是非常特殊的 ， 具有股性又具有债性 ， 还和不动产价值相挂钩 ， 这个产品的推出填补了多层次资本市场的体系中非常重要的空白 。 ”前述中型券商的债券与结构金融部负责人坦言 ， REITs可以为基础设施定价提供价值发现的“锚” ， 有利于改善整个社会的资源配置 。 现在整体的基础设施建设还是比较粗放型 ， 整个社会资源的配置是扭曲的 ， 有了REITs这个价值发现的“锚”以后 ， 资源配置的效率应该会得到提高 。
短期发展受多方约束
华泰证券分析师鲍荣富认为 ， 基建带动效果短期看可能不如2016年的PPP ， 核心原因在于其无法盘活非运营类基建资产 ， 而运营类资产平台公司过往对非运营类项目投资较少 ， 如各省交通控股很少投资市政道路 ， 水电气热平台的业务专业化程度也较高 。 发行产品和确认投向所需时间可能也比PPP项目更长 。
中泰证券也认为 ， 基础设施资产转让缺乏相应的制度保障 。 目前很多基础设施的所有权归属于国有企业 ， 国有企业资产流转特别是权益流转需要国资委审核和招-拍-挂的流程 ， 这可能对REITs的发行产生巨大的不确定性 。 此外对价安排方面 ， 若为了确保发行保证高收益率 ， 对企业而言会有比较高的资本摊销 ， 是否涉及国有资产流失也会对REITs的发行产生障碍 。 另外 ， 我国不动产涉及税种较多 ， 一旦公募+ABS结构最底层基础设施发生资产真实转让给专项计划 ， 很可能涉及到诸多税务问题 ， 税务和税收优惠政策后续仍需明确 。
在前述中型券商的债券与结构金融部负责人看来 ， 公募REITs是权益属性 ， 那么收益一方面取决于项目本身的收益率 ， 另一方面取决于负债端能提供多少正的杠杆 。 “未来要提高公募REITs的收益 ， 负债端的成本能不能得到优化是非常重要的一点 ， 按照现在的收益率 ， 债务融资的成本肯定是需要优化的 。 ”


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