黄奇帆黄奇帆：土地要素市场化改革将触发几十万亿的市场( 三 )
第二 ， 聚焦入市成本价格 。 完善城乡建设用地价格形成机制 ， 加快探索建立城乡一体的土地级别和基准地价 ， 建立入市交易土地成本价格的测算机制 ， 实现集体经营性建设用地与国有建设性用地同等入市、同权同价 。 这里涉及价格基数的测算问题 。
第三 ， 聚焦“钱怎么分” 。 积极探索土地入市收益分配制度 ， 要科学研究土地增值收益的分配方式 ， 对参与分配的人员、集体经济组织进行合理界定 。 要认真处理好土地增值收益分配调节金的问题 。
对土地增值收益分配调节金的比例设置、计算使用方式、分配方式、分成比例等 ， 要科学合理确定 。 在农村土地征收制度和农村集体性经营性建设用地入市改革中 ， 一定要维护保障好农民权益 ， 使农民公平分享土地增值收益 。
耕地指标跨区域交易机制
《意见》指出 ， 要探索全国性建设用地补充耕地指标跨区域交易机制 ， 这是此次改革最深刻的一点 ， 是实现全国土地资源优化配置的战略性举措 。
跨区域指标跨区域交易的提出有一个过程 。 长期以来 ， 东部经济发达地区 ， 建设用地指标非常紧缺 ， 资源供给和空间保障的矛盾十分突出 ， 成为制约发展的障碍 。
在经济快速发展过程中 ， 直辖市和东部等省份普遍存在着从耕地缺口、耕地保护与保障经济社会发展用地矛盾 。 相反 ， 土地资源富集的地区 ， 如内陆地区、中西部地区可补充的耕地后备资源很多 ， 但由于经济欠发达 ， 土地价值难以实现 。
基于此 ， 中国从2017年开始逐步放开耕地占补平衡条件 ， 推行城乡建设用地增减挂钩、跨省域调剂试点 ， 探索建立全国性建设用地补充耕地指标、跨区域交易的机制 。
近年来 ， 中国逐步探索耕地占补平衡地域由省内平衡向国家统筹转变；城乡建设用地增减挂钩的地域 ， 由县域内、省域内向跨省域调剂拓展 。
《意见》再次探索建立全国性的建设用地补充耕地指标跨区域交易的机制 ， 有利于统筹谋划耕地保护 ， 推动区域协调发展；有利于妥善解决耕地保护与用地保障的用地矛盾；有利于发挥经济发达地区和资源丰富地区资金的互补优势 ， 助推脱贫攻坚和乡村振兴 。
当前各地指标交易模式不同程度呈现出市场化的倾向 ， 需要进一步解决以下问题：
一是交易价格实施政府指导价 ， 而非市场经济定价 ， 这意味着当事人无法自主定价 ， 可能会使转让方与受让方进行溢价牺牲 ， 交易价格被人为固化 。 固定的交易价格不能真正反映指标的市场价值 ， 不利于充分调动市场主体参与积极性 ， 影响指标的有效配置 。
此外 ， 指标交易本应征询价格优先、时间优先的成交原则 ， 但在所有待售指标存在差异的前提下 ， 时间优先就成为交易的唯一标准 。
二是指标流转使用的区域局限性 。 在各地的区域实践中 ， 只有在政策特许地区的指标才有限地突破了地域限制 ， 可以有条件的跨省流转使用 。
比如经过国务院特批的重庆地票 ， 可以在全市范围流转；支持脱贫攻坚的政策目标下 ， 特定贫困县可以开展国家统筹下的指标跨省交易 ， 区域局限性有违“市场化要素”的基本逻辑 。 对比受限和非受限的指标流转 ， 实践中还出现了双轨制指标价格差异 。
第三是指标流转的二级市场目前还不健全 。 地方大多只重视建立指标交易的一级市场 ， 对开发二级市场持谨慎态度 。 二级市场的匮乏也使指标转、退出渠道不畅 。
第四是耕地占补平衡重数量、轻质量 。 城乡建设用地增减挂钩占用的基本上都是从近郊的水浇地 ， 都是良田 ， 而拆旧复垦复耕的都是偏远农村的土地 ， 存在着偏远分散、面积小、且撂荒的问题 。
重庆地票改革试点
重庆地票改革试点跟《意见》中所提到的完善城乡建设用地增减挂钩政策 ， 这二者之间又是什么样的联系呢？
重庆地票方案具有以下特点 ， 一是农村闲置的建设性用地复垦为耕地后 ， 由国土部门专门验收 ， 政府给予地票 。
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