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黄奇帆黄奇帆：土地要素市场化改革将触发几十万亿的市场( 四 )


第二 ， 地票产生以后 ， 重庆成立土地地票交易所挂牌拍卖 ， 开发商可购买地票 。
第三 ， 按照土地是集体所有权原则 ， 地票收入扣除复垦成本后 ， 15%归集体 ， 85%归农民 。
第四 ， 重庆地票方案符合国家农地管理原则——土地集体所有制、保护农民既得利益、用地性质不变 。
重庆地票制度带来的第一个好处是 ， 宏观上使得重庆房地产发展、城市发展不受土地指标限制 ， 重庆老百姓(603883,股吧)大约六七年收入能买一套房 ， 大体上房价增长、地价增长是平衡的 ， 整个房地产价格、GDP增长和老百姓年收入的增长基本上是同步的 。
其中很重要的原因是土地供应的保障 ， 所谓房地产高房价 ， 很大程度是土地供应不足 ， 地价涨三倍 ， 房价也会跟着涨三倍 。
第二个好处是保障了城市化过程中宏观的增减挂钩、占补平衡 。 重庆城市快速发展的十多年里 ， 只用了200多万亩地 ， 农村里建设性用地转化为耕地 ， 也增加了200多万亩耕地 。 10多年前 ， 重庆的耕地3000-4000万亩 ， 现在耕地数量亦没有减少 。
大家要知道一个概念 ， 200年来全世界城市化过程并不是简单的城市土地扩张 ， 农村耕地减少的过程 。 事实上 ， 城市化过程是农村土地耕地也会增加的过程 ， 因为农村里每个农民人均占用建设性用地300多平 ， 农民到了城里以后 ， 在城市里占比一般是人均100平方米 。
如果1亿农民进了城 ， 在城市地区要增加1万平方公里 ， 在农村理论上可以减少2万平方公里 ， 一进一出会净增加2万平方公里农用地 ， 但这是一个理论上的数学模式 。
在实践操作中 ， 至少农村的耕地不会减少 ， 增减挂钩保持平衡 ， 甚至是农村耕地还会比城市的建设用地增加得更多 。
20多年来 ， 我国的农民两头占地地 。 进城了几亿农民 ， 理论上城市里不管农户变成了户籍人口还是常住、流动人口 ， 只要在城里有那么1000万人 ， 就需要1000万人的公共设施 。 城市用地扩张 ， 农村里农民又没退出 ， 所以导致两头占地 。
改革开放40年 ， 中国的城市化过程还在继续发展 ， 2亿亩耕地必须守住 ， 因为这是中国人的饭碗所在 。 中央这一次提出了新的土地法的改革 ， 提出了土地要素市场的改革 。
制度改革的突破
1998年修订的《土地管理法》 ， 增设了一些不利于被征地者的条款 ， 如在征地范围上明确扩大了征地的合法范围 ， 但没有对公共利益概念进行界定；在征地程序上不再与被征地方商定征地方案 ， 签署征地协议；在争议解决的机制上 ， 明确规定征地补偿安置的争议不影响征地方案的实施；现行土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的矛盾日益突出 。
主要体现在 ， 一是土地征收制度不完善 ， 因征地引发的社会矛盾积累较多 。 二是农村集体土地权益保障不充分 ， 农村集体经营建设用地不能与国有建设用地同等落实、同权同价 。 三是宅基地的取得、使用和退出制度不完整 ， 用益物权难以落实 ， 土地增值收益分配机制不健全 ， 兼顾国家、集体、个人之间的利益不够 。 所以国家启动了本次土地管理法的修订 ， 并于今年1月一日起实施 。
土地征收制度不完善 ， 因征地引发的社会矛盾积累较多 ， 农村集体土地权益保障不充分宅基地的取得、使用和退出制度不完整 ， 用益物权难以落实 ， 土地增值收益分配机制不健全等 。
2020年新《土地管理法》在改革征地制度方面做了多项重大改革突破 ， 首次对土地征收的公共利益范围进行了明确的界定；二是明确征收补偿的基本原则是保障征地农民的生活水平不下降、长远生计有保障；三是改革土地征收程序 ， 将原来征地批准以后公告 ， 改为征地批准前公告
关于2020年新《土地管理法》实施的建议 ， 我认为 ， 应借鉴历史经验以及改革试点中涌现出的好做法 ， 明确政府角色定位；其次 ， 确保只有公共利益项目才可以动用征地权；三是建立兼顾国家、集体、个人土地增值收益分配的机制 。


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