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鹤岗专题 | “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判

导 读
在城市不断分化的大背景下 ， 收缩型城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？
研究员 杨科伟、柏品慧、李诗昀
近年来 ， 受产业转移叠加人口结构变化等多方面因素影响 ， 收缩城市数量明显增多 。 典型如东北地区 ， 因资源枯竭、产业结构性调整 ， 以鹤岗为代表的多个城市一度沦为空城 。 而在城市不断分化的大背景下 ， 这类收缩城市房地产市场将如何走向？哪些城市更有望摆脱收缩泥潭？
01
产业、人口变化改变城市化增长逻辑
收缩型城市始被关注（本节有删减）
2019年末 ， “五万一套房”的东北城市鹤岗引发关注 ， 作为中国四大煤矿基地之一、典型的资源型城市 ， 鹤岗的兴衰沉浮与煤炭行业牢牢捆绑 。 近年来 ， 随着煤炭行业逐步迈入去产能、调结构的优化期 ， 经济结构单一的鹤岗就业机会明显减少、人口大量流失、城建逐步破败 ， 城市进入新一轮“收缩周期” 。
鹤岗绝非收缩城市的孤例 ， 一度繁华的攀枝花、大庆等城市都在完成阶段性发展使命后陷入收缩 ， 逐渐淡出历史主舞台 。 近年来 ， 我国收缩城市的案例呈明显增多的趋势 。
事实上 ， 城市本就不可能永远扩张 ， 一味遵循城市不断扩张、人口持续增长的单一发展逻辑既不符合历史客观规律 ， 也有悖于追求资源合理配置、实现社会总效益最大化的初衷 。 可以预见的是 ， 在经济增长减速换挡、人口总量趋于平稳的时代背景下 ， 在鼓励生产要素合理充裕流动、逐步放开户籍限制的政策引导下 ， 收缩型城市会越来越多 。
02
31城市：从人口、经济及财政收入
三维度筛选收缩型城市（略）
一、收缩城市特征：人口减少、经济衰退、市容衰败
参考国际权威研究联盟——收缩型城市国际研究网络（SCIRN）的定义 ， 收缩城市是指人口总量大于10万且人口密集、城市大部分区域连续2年以上出现人口流失且经历经济变革或结构调整等问题的城市 。
城市收缩通常有三方面特征——人口减少、经济衰退、市容衰败 ， 具体来说：
人口减少是城市收缩的首要特征 ， 既包含人口尤其是劳动年龄人口的机械流出 ， 也包含因少子化和老龄化等结构性因素导致的人口自然衰减 。
经济衰退是城市收缩的另一大表征 ， 体现在地区生产总值负增长、财政收入下滑等方面 。 但需要指出的是 ， 经济衰败并非城市收缩的必有特征 ， 一方面产业结构调整引发的城市收缩可能伴随着经济增长 ， 另一方面过去地方“唯GDP论”的政绩观和发展观长期占据主导地位 ， 在此特殊背景下 ， 城市收缩常常与经济增长并行不悖 。
在经历了较长时期的人口流失、经济衰退后 ， 城市收缩的第三表征为城市空间衰败或品质下降 ， 譬如基础设施更新明显滞后、商业和住宅空置率明显提升、城区内空地荒地明显增多 。
值得说明的是 ， 在城市收缩过程中 ， 人口减少、经济衰退、市容衰败三者之间的影响机制并非一维的、线性的 ， 而是多维的、循环的反馈过程 。
二、筛选标准：城区人口减少为主 ， GDP及财政收入下滑为辅（略）
三、收缩城市地域分布相对集中 ， 东北地区占比近四成（本节有删减）
鹤岗专题 | “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判
图片

03
四大类型：
依不同收缩动因内在经济特征划分31城市（略）
一、收缩动因：资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边
依据收缩动因 ， 可以将31个收缩城市划分为以下4类：
其一 ， 资源枯竭型城市 ， 包括鞍山、大庆、抚顺、阜新、鹤岗、淮北、鸡西、攀枝花、石嘴山、乌海和营口 。 资源枯竭型城市大都套上了资源的“魔咒” ， 随着资源趋于枯竭 ， 产业陷入“休克式”剧烈调整 ， 本地人口被迫向外迁移 。
其二 ， 产业结构调整型城市 ， 包括巴彦卓尔、赤峰、佛山、衡阳、佳木斯、洛阳、三明、沈阳、通化和长治 。 在产业结构不断调整优化的过程中 ， 产业人口结构随之动态优化调整 ， 传统产业人口向外迁移 ， 新兴产业人口则逐步聚集 ， 阶段性出现城区人口总量净流出的局面 。


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