鹤岗专题 | “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判( 五 )
以揭阳为代表的传统人口输出型城市房地产市场前景仍不容乐观 ， 受限于经济短板效应 ， 居民收入水平明显偏低 ， 本地人口持续净流出 ， 潜在购房需求增长受限 。 而在房价快速上涨的作用下 ， 市场购买力明显不济 ， 房地产市场步入瓶颈期 ， 成交规模进一步提升空间有限 。 并且 ， 传统人口输出型城市存在供地过量的市场惯例 ， 长期去化压力仍有隐忧 。
二、产业结构调整及核心城市周边城市短期谨慎、长期仍有结构性机会
产业结构调整型城市房地产市场前景短期谨慎乐观 ， 产业结构调整过程中难免会出现阶段性调整阵痛期 ， 经济增速减速换挡 ， 劳动力供需不匹配也易诱发摩擦性失业 ， 或多或少将波及潜在购房需求及购买力 。 其中 ， 以沈阳为代表的经济基本面相较出众的二线以及强三线城市 ， 产业结构调整基本到位后人口虹吸效应不减 ， 增量刚需以及存量改善性需求依旧坚挺 ， 市场前景着实可期 。
短期内 ， 以嘉兴为代表的核心城市周边卫星城市房地产市场更易受调控政策、核心城市市场周期影响 ， 一旦调控政策持续发力 ， 市场必然明显降温 。 而在房价快速上涨的作用下 ， 卫星城市本地客群购买力明显透支 ， 其对核心城市外溢客群的依赖度更是有增无减 。 长期来看 ， 在一系列政策利好加持下 ， 核心城市与卫星城市之间的市场价值将重构 ， 具体涉及产业协作互补、经济联动发展、人口双向流动等多领域 。 而在高科创产业加速引进、高素质人才大量导入的作用下 ， 卫星城市市场前景仍可高看一线 。
排版丨李玥瑶
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专 题
目录
《“鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判》
第一章? 产业、人口变化改变城市化增长逻辑 ， 收缩型城市始被关注
第二章? 31城市：从人口、经济及财政收入三维度筛选收缩型城市
一、收缩城市首要特征人口减少 ， 其次经济衰退、市容衰败
二、筛选标准：城区人口减少为主 ， GDP及财政收入下滑为辅
三、收缩城市地域分布相对集中 ， 东北地区占比近四成
第三章? 四大类型：依不同收缩动因内在经济特征划分31城市
一、收缩动因：资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边
二、资源枯竭型：产业被“休克” ， 失业率高企下人口加速外流
三、产业结构调整型：短期阵痛性调整 ， 长期人口虹吸效应不减
四、传统人口输出型：经济始终是短板 ， 低收入倒逼人口加速外流
五、核心城市周边型：经济地域性倒挂 ， 人口由主城区向郊县转移
第四章? 四大基本面：剖析样本城市研判收缩型城市楼市特征及前景
一、资源枯竭型：就业缺失、人口外流 ， 购房需求衰竭使楼市步入衰退
1、市场规模：楼市步入衰退期 ， 成交量价持续低位运行
2、潜在供应：土地消化周期长期超3年 ， 去化压力不容小觑
3、潜在需求：本地人口加速外流 ， 潜在购房需求陷入衰竭
4、支付能力：房价收入比持续下移 ， 但实际支付能力有限
二、产业结构调整型：产业、人才腾挪成败与否是关键 ， 未来仍有增长可能
1、市场规模：楼市有所回暖 ， 成交量价稳步提升
2、潜在供应：有序供地下长期去化压力大幅缓解
3、潜在需求：新晋落户人口提速增长 ， 潜在购房需求可观
4、支付能力：房价收入比略高 ， 市场购买力并未明显透支
三、传统人口输出型：潜在自住需求及购买力皆不济 ， 楼市步入瓶颈期
1、市场规模：楼市步入瓶颈期 ， 成交规模增长上限尽显
2、潜在供应：供地略显过量 ， 长期去化压力仍有隐忧
3、潜在需求：净迁出人口持续提升 ， 潜在购房需求增长受限
4、支付能力：房价收入比突破合理区间 ， 购买力明显不济
四、核心城市周边型：产业吸附与核心外溢需求支撑 ， 楼市现周期性行情
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