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鹤岗专题 | “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判( 三 )


受限于经济发展不振 ， 叠加收入水平偏低 ， 长期以来遂宁均是人口输出型城市 ， 常住户籍人口比低于0.9 ， 每年将近50万户籍人口净流出 ， 终年外出打工的劳动力更在百万级 。 2016-2018年 ， 遂宁常住人口由330万人降至320万人 ， 两年间常住人口净减少约10万人 ， 显示人口正加速外流 。
五、核心城市周边型：经济地域性倒挂 ， 人口由主城区向郊县转移（本节有删减）
核心城市周边卫星城市经济基本面地域性倒挂 ， 紧邻核心城市的下辖郊县更能享受一体化规划利好 ， 人口吸附力较强 ， 经济发展水平较高 ， 居民也有着更高的收入水平；相对远离核心城市的主城区一体化规划利好程度有限 ， 人口吸附力、经济以及居民收入水平远不及下辖郊县 。
典型如嘉兴 ， 地处上海与杭州两大核心城市中间 ， 隶属于环沪、环杭1小时通勤圈 。
分区域来看 ， 嘉兴主城区产业基础相对薄弱 ， 并无核心支柱型产业 ， 下辖郊县产业基础相对坚实 ， 海宁、桐乡皆汇集了皮革、化纤等特色支柱型产业 。 2018年 ， 海宁、桐乡经济规模优势明显 ， GDP总量均在900亿元左右 ， 南湖区、秀洲区经济规模稍逊一筹 ， GDP总量仅在600亿元左右 。
正由于各区县产业能级、经济发展水平皆存在较大差距 ， 居民收入水平更是差距明显 。 2018年 ， 海宁居民收入高居全市首位 ， 城镇居民人均可支配收入多达60600元 ， 其次分别为海盐、嘉善和平湖 ， 人均可支配收入皆超58000元 ， 桐乡略低 ， 人均可支配收入达56707元 。 反观南湖区、秀洲区居民收入水平明显偏低 ， 人均可支配收入仅在52000元左右 ， 远不及下辖郊县 。
嘉兴人口呈“发散式”聚向 ， 意即下辖郊县人口虹吸效应明显 ， 人口从主城区向下辖郊县转移 。 2018年 ， 海宁、桐乡人口更具规模优势 ， 户籍人口都在900万人左右 ， 南湖区、秀洲区人口规模略显偏低 ， 户籍人口均在600万人左右 ， 甚至不及平湖 。
鹤岗专题 | “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判
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四大基本面：
剖析样本城市研判收缩型城市楼市特征及前景(略）
一、资源枯竭型：就业缺失、人口外流 ， 购房需求衰竭使楼市步入衰退（略）
1、市场规模：楼市步入衰退期 ， 成交量价持续低位运行
长期以来 ， 鹤岗房地产市场异常低迷 ， 成交面积持续低位运行 。 2016年以来 ， 鹤岗楼市成交持续缩量 ， 年均商品房成交面积基本维持在10万平方米左右 ， 真实反映房地产市场已然步入衰退期 ， 市场需求明显不济 。 2018年 ， 商品房成交12万平方米 ， 同比下降8% 。
与此同时 ， 鹤岗房价长期低位运行 ， 商品房成交均价基本维持在3000元/平方米附近窄幅波动 。 而在2016年三四线城市市场全面转暖、房价普涨的大背景下 ， 鹤岗房价却不升反降 。 2018年 ， 商品房成交均价降至2941元/平方米 ， 同比下跌3% 。
值得担忧的是 ， 即使打折降价 ， 鹤岗购房需求并未有所提振 ， 成交面积依旧维持在较低水平 。
2、潜在供应：土地消化周期长期超3年 ， 去化压力不容小觑（略）
3、潜在需求：本地人口加速外流 ， 潜在购房需求陷入衰竭
受困于煤炭资源枯竭 ， 产业结构“休克式”剧烈调整 ， 鹤岗本地人口被迫加速外流 。 2009年-2018年 ， 鹤岗户籍人口从109.4万人降至99.5万人 ， 十年间户籍人口净减少约9.9万人 。 2015年以来 ， 鹤岗本地人口渐有加速外流的趋势 ， 户籍人口净减少量稳步提升 。 尤其是2017年 ， 户籍人口降至101万人 ， 同比净减少约3万人 。 受此影响 ， 鹤岗潜在购房需求持续衰竭 ， 楼市成交规模大概率仍将持续低位运行 。
4、支付能力：房价收入比持续下移 ， 但实际支付能力有限（略）
二、产业结构调整型：产业、人才腾挪成败与否是关键 ， 未来仍有增长可能（略）


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