江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

鹤岗专题 | “鹤岗们”收缩型城市特征及楼市前景研判( 四 )


1、市场规模：楼市有所回暖 ， 成交量价稳步提升（略）
2、潜在供应：有序供地下长期去化压力大幅缓解（略）
3、潜在需求：新晋落户人口提速增长 ， 潜在购房需求可观
2018年以来 ， 在经历了经济结构调整阵痛期后 ， 沈阳人口快速上涨 ， 潜在增量购房需求较为可观 。 一方面 ， 沈阳常住人口稳步提升 ， 尤其是2018年 ， 常住人口同比增长2.2万人 。 另一方面 ， 沈阳人才政策成效显著 ， 户籍人口提升增长 ， 年均户籍人口增量都在10万人左右 。 鉴于新晋落户人口购房意愿较强 ， 潜在增量购房需求十分可观 。
4、支付能力：房价收入比略高 ， 市场购买力并未明显透支（略）
三、传统人口输出型：潜在自住需求及购买力皆不济 ， 楼市步入瓶颈期（略）
1、市场规模：楼市步入瓶颈期 ， 成交规模增长上限尽显（略）
2、潜在供应：供地略显过量 ， 长期去化压力仍有隐忧（略）
3、潜在需求：净迁出人口持续提升 ， 潜在购房需求增长受限
揭阳乃是传统的人口输出型城市 ， 本地人口长期净流出 。 2014年以来 ， 受限于产业经济发展不振 ， 揭阳对周边省市的人口吸附力持续下降 ， 迁入人口大幅减少 ， 迁出人口却稳步提升 。 2018年 ， 揭阳迁入人口降至4.34万人 ， 较2014年减少52% ， 迁出人口升至11.8万人 ， 较2014年增加47% 。 上述两方面因素共同导致揭阳净迁出人口持续提升 ， 2015年-2018年累计净迁出人口多达26.44万人 。 受此影响 ， 揭阳潜在购房需求增长明显受限 ， 成交规模进一步上行空间也将非常有限 。
4、支付能力：房价收入比突破合理区间 ， 购买力明显不济
揭阳居民收入水平明显偏低 ， 2019年城镇居民人均可支配收入低至26746元 ， 远低于全国城镇居民人均可支配收入42359元 。 而在前期房价快速上涨的作用下 ， 揭阳房价收入比持续提升 ， 2019年进一步升至7.7 ， 显示本地居民购买力明显不济 ， 相较低廉的收入水平实难承受高额的购房消费支出 ， 尤其是低收入群体买房贵且难等问题愈加突出 。
四、核心城市周边型：产业吸附与核心外溢需求支撑 ， 楼市现周期性行情（略）
1、市场规模：在调控政策打压下楼市进入平稳期
嘉兴楼市呈明显的外溢型市场特征 ， 即市场行情并不完全独立 ， 而是与核心城市上海的政策松紧及市场冷暖密切相关 。 譬如 ， 2016年嘉兴商品住宅成交面积升至432万平方米的历史高位 ， 同比实现翻番 ， 主要原因在于同年3月“沪九条”的横空出世 ， 非上海户籍购房条件由“社保在3年内在累计缴纳2年以上”调整为“自购房之日前连续缴纳满5年” ， 严苛的限购条件致使大量需求外溢至嘉兴 。 2017年以来 ， 在限购、限贷政策打压下 ， 嘉兴房地产市场逐步降温 ， 成交规模趋于稳定 。
2、潜在供应：宅地供应持续偏紧 ， 长期去化压力可控（略）
3、潜在需求：常住人口稳步提升 ， 潜在内生性、外溢性需求充足（略）
4、支付能力：房价收入比偏高 ， 外溢客群购买力仍坚挺（本节有删减）
受限于近年来房价快速上涨 ， 嘉兴本地置业客群购买力明显透支 ， 房价收入比在2016年、2017年间出现跃升 ， 2019年更是升至9.4高位 ， 明显高于合理区间 。 不过 ， 上海外溢置业客群购买力依旧坚挺 。 2019年 ， 上海房价收入比高达16.6 ， 但假使外溢至嘉兴购房 ， 房价收入比则降至7.1 ， 仍处合理区间 。 因此 ， 嘉兴仍能吸引大批上海外溢的低层刚需以及投资性需求 ， 且外溢客群普遍有着较强购买力 。
05
总结
更看好产业调整与核心城市周边城市楼市前景（略）
一、资源枯竭型城市楼市前景堪忧 ， 传统人口输出型城市也不容乐观
以鹤岗为代表的资源枯竭型城市房地产市场前景堪忧 ， 受限于产业结构“休克式”剧烈调整 ， 失业率高企下本地人口加速外流 ， 潜在购房需求已然陷入衰竭 ， 房地产市场更是步入衰退期 ， 成交量价大概率将持续低位运行 。 并且 ， 资源枯竭型城市土地财政依赖度较高 ， 供地长期过量 ， 长期去化压力着实不容小觑 。


推荐阅读


上一篇：大众日报客户端·海报新闻四市青岛考察对接，王清宪：让兄弟城市优先分享一体化的红利

下一篇：丰巢丰巢收费，意在“出柜”