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绿城楼市“贴牌”之王的焦虑( 二 )


绿城楼市“贴牌”之王的焦虑
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数据来源：中指研究院、WIND
根据中指研究院预测 ， 未来代建市场规模占比 ， 至少每年以1-2个百分点的速度增长 ， 到2023年 ， 代建行业规模占比地产行业将达到12.7% ， 代建市场容量累计将达6.9亿平方米 。
二、看上去很美好的游戏
2月底 ， 绿城管理已经向港交所递交了招股书 ， 几乎是“准代建第一股” 。 在代建领域 ， 绿城管理占据规模优势 ， 未来能否持续保持领先优势？理解这个问题的关键 ， 在于理解绿城管理的商业模式 ， 一句话概括——中间商赚差价 。
客户是谁？中小房企 。 恒大、万科招牌不比绿城差 ， 不会找绿城来代建 。 从地产行业的发展趋势看 ， 强者恒强的马太效应正持续上演 。 这意味着 ， 未来市场将会由具有实力和品牌的大型房企主导 ， 中小房企将要面临淘汰考验 。
即便中小地产商能挺过去 ， 代建本身是从余粮不多的穷地主身上薅羊毛 ， 随着中小房企的利润不断压缩 ， 品牌房企的“降本增效”和“产品溢价”到底能有多少 ， 也将是未知数 。
绿城的担忧就在于此 。 近期 ， 绿城·玫瑰园、南京绿城深蓝小区 ， 都因为开发商资金问题 ， 延期交房或者停工 。 根据业主反映 ， 如果资金问题不解决 ， 绿城有终止品牌授权的可能 。 按最坏的结果 ， 业主权益继续受损 ， 绿城的管理费也收不上来 ， 没有赢家 。
绿城管理高管2019年曾公开表示 ， 绿城管理也担心在开发过程当中 ， 因为委托方企业的经营问题和现金流压力 ， 导致项目做不下去 ， 对终端的购房者是一种伤害 。 所以对于合作项目选择的门槛比较高 ， 对委托方的资金情况、项目的质地会做更多背景调查 。
另外 ， 随着龙头房企的不断加入 ， 代建市场的蓝海很容易变成红海 ， 利润空间也将被进一步压缩 。 从这个角度看 ， 代建似乎是一场看上去很美好的游戏 。 在游戏当中 ， 玩家最大的筹码就是质量 。 没了质量保证 ， 代建收入以来品牌和管理都是无根的草 。
质量曾经是绿城的王牌 ， 如今这王牌已经失色 。 绿城出品 ， 不再必属精品 。
济南日报2018年报道 ， 济南中康绿城百合花(603823,股吧)园 ， 接近封顶的几栋楼 ， 因混凝土强度不达标导致部分楼层的楼板、墙壁等出现严重裂缝 。 “胶带楼房”引发社会一片哗然 ， 成为2018年房地产界重大质量问题舆情事故 。
绿城楼市“贴牌”之王的焦虑
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来源：摄图网
鲁网2018年报道 ， 青岛绿城郁金香岸房屋漏水、小区排水难 ， 因此上榜2017年百强房企工程质量黑榜 。 据报道 ， 渗水在小区的每一个楼座都有出现 ， 程度不一 。 雨过之后更是漏水严重 ， 漏雨从顶楼流到底层 。
业主吐槽 ， “我们高价买绿城的房子买的是品牌、是信誉 ， 可是绿城用这样的房产质量对待我们 ， 愧对他们自己的业界良心 。 ”从业主的不满中 ， 绿城的品牌输出 ， 面临着变为品牌消耗的窘境 。
当然 ， 房子质量漏洞并不是新闻 ， 能找出不漏水的房子 ， 才是大新闻 。 客观来讲 ， 绿城不过是犯了地产商都会犯的错 ， 但绿城犯错一定会被狠狠苛责 ， 因为他曾给地产行业创造许多可能 。 如今那些可能 ， 随着宋卫平离去 ， 似乎遥遥无期 。
三、后宋卫平时代的品质困境
宋卫平 ， 是地产界少有把品质作为面子的人 。 在宋卫平看来 ， 房子不只是生活的容器 ， 而是包含“有身段、有表情、有美感、有艺术、有生命”的生活方式 。
不仅容不得绿城产品瑕疵 ， 听说别人房子好 ， 也赶紧去取经学习 。 在宋卫平眼中 ， 龙湖集团是绿城的唯一对手 。 为了学习龙湖 ， 宋卫平曾花66万元机票钱带高管去重庆参观 ， 据说 ， 这些高管回来每人都吭哧吭哧写了至少5000字的总结 。


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