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业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究

导  语
做好做精是多元化业务核心 。
◎  研究员 / 沈晓玲、汪维文、齐瑞琳、查明仪、万任澄、董艺葩
早在2010年前后 ， 就有房企开始提出进行多元化转型 。 2016年恒大地产更名中国恒大集团 ， 之后掀起了一波改名浪潮 ， 据不完全统计 ， 2018年以来已有10多家房企在集团层面上因布局多元化业务而陆续更名 。 与此相对的 ， 则是于2018年更名的朗诗 ， 由于多元化发展不利 ， 地产销售规模掉队 ， 又于2019年10月二度更名 ， 更名为朗诗绿色地产有限公司 ， 重新回归地产主业 。
在地产企业关注多元化的十余年间 ， 多元化成为了其实现业绩突围的主要渠道 。 那么到目前为止 ， 房企多元化业务发展如何？对多元化保持如何的态度 ， 是收缩还是扩张？为了理清房企最新的多元化发展情况以及战略趋势变化 ， 我们梳理了30家[1]重点房企从2017年到2019年的年报 ， 根据企业的战略方向 ， 多元化业务的经营情况以及各项业务营业收入表现等角度探究近年来房企多元化的趋势变化 。
且根据数据情况 ， 我们还筛选出了五项房企参与度比较高的多元化业务（物业管理、投资物业、产业地产以及文旅地产、代建）进行了全面的分析 ， 一方面是梳理目前各项业务的参与度和运营情况 ， 另一方面我们还分别选取了几家行业领军企业 ， 针对其发展模式和特色进行分析 ， 希望为对相关业务有投资兴趣的房企提供建议 。
注[1]：30家样本企业：碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股(600606,股吧)、中海地产、新城控股(601155,股吧)、世茂房地产、华润置地、龙湖集团、招商蛇口(001979,股吧)、阳光城(000671,股吧)、金地集团(600383,股吧)、旭辉集团、中南置地、金科集团、中国金茂、中梁控股、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产、融信集团、正荣集团、绿城中国、远洋集团、雅居乐、奥园集团、佳兆业、荣盛发展(002146,股吧)、美的置业 ， 其中新城悦和碧桂园服务等并非地产上市主体控股 ， 但是在研究时我们将其作为一体处理 ， 详情参考附表1
01
多元业务逐渐聚焦 ， 营收占比稳步增长
1、多元业务营收占比稳步增长 ， 仅产业地产贡献同比出现下滑
经过对30家房企年报多元化发展情况的梳理 ， 我们发现对诸多房企而言 ， 多元化业务不再是一个集团内的小版块 ， 很多已经形成了单独上市的公司甚至与地产主体公司并列 ， 尤其是在物业管理板块最为明显 。 目前房企多元化发展主要包含四种情况 ， 第一是企业并无涉猎该多元业务 ， 第二是企业涉足该业务并且在营收端贡献较小并未拆分 ， 第三是企业将多元业务做大并且在地产上市公司营收端单独有体现 ， 第四是业务已经独立并且不包含在地产上市主体公司之中 ， 我们本次的专题主要研究基于地产公司年报披露信息的第二种和第三种情况 。
从营业收入来看 ， 自2017年至2019年 ， 多元化业务营业收入的平均占比由11.94%微升至12.06% 。 从具体业务内容来看 ， 30家重点房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面 ， 分别是物业管理、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建 。 除了产业地产之外 ， 剩余4项业务对企业营收的平均贡献占比都出现了稳步上升 。 其中文旅地产业务占比上升最快 ， 主要是因为2018年融创的入局带动营收贡献率快速上涨 。 物业管理在资本的加持下发展也较快 ， 但是由于2018年中期碧桂园将碧桂园服务拆分上市 ， 这部分物管收入不再并入上市平台 ， 因此物业管理贡献占比出现下滑 ， 另外新城悦、绿城服务等营收也不在新城控股、绿城中国中体现 ， 如果考虑碧桂园服务、新城悦、绿城中国等物管公司收入 ， 物业管理业务营收贡献占比也呈现持续上升趋势 。
业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究
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