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业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究( 二 )



业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究
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从房企对各项业务的布局来看 ， 物业管理及投资物业在营收端有拆分的房企数量最多 ， 其次是代建 ， 文旅地产和产业地产布局难度比较大 ， 企业参与度最低 。 物业管理和投资物业作为房企地产开发的延伸 ， 顺势而为即可布局 ， 并且具备稳定收益 ， 因此参与度最高 ， 在营收端也有非常明显的体现 ， 但是由于物业管理近几年收到资本加持发展提速 ， 包括新城、碧桂园、绿城、融信以及中海在内都已将物管公司独立成与地产公司并列的集团 ， 不再在地产上市主体中有营收体现 。 近年国内代建市场持续发展 ， 尤其是政府代建增速较快 ， 同时绿城管理的上市也让房企更加关注这一业务的布局和发展 。 产业和文旅地产由于开发周期长 ， 经营压力也比较大 ， 因此布局房企数量上目前相对较少 ， 且从营收端来看 ， 实现可拆分营收的企业数量也比较少 。
具体到企业来看 ， 监测企业中有六成企业的多元化营收占比相较于2017年出现上升 ， 远洋集团、招商蛇口、雅居乐、佳兆业、华润置地等上升最为明显 。 雅居乐于2015年开始着力布局多元化战略 ， 在“以地产为主 ， 多元业务并行”的“1+N”发展战略模式下 ， 2018年上半年 ， 雅居乐集团新增三大产业板块 ， 形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局 ， 企业还拆分雅生活上市等将旗下多元化业务逐步做大做强 。 华润置地于2018年宣布加速多元化业务发展 ， 向“城市综合投资开发运营商”转型其始终致力于销售物业+投资物业+X业务的“2+X战略” ， 近年来投资物业以及建筑业务规模持续增长带动其多元化营收稳步增加 。 但远洋集团尽管多元化占比提升 ， 但由于过多关注多元化业务扩张拖累了主业增长 ， 甚至出现营业收入、利润负增长的情况 ， 例如2018年远洋地产全年营收414.22亿元 ， 同比2017年下滑9.7% ， 其中地产结转收入354.93亿元 ， 同比下滑14.6% 。 2017-2019年远洋归母净利润分别为 ， 51.15亿元、35.76亿元、26.56亿元 ， 利润规模出现连续下滑 。 目前企业已经在全面调整 ， 剥离长租、养老业务 ， 并提出坚持以开发主业规模化和管理精细化、协同业务稳步有序推进为导向的战略方针 。
绿地控股、华夏幸福、中南置地的多元化业务营收贡献占比始终维持较高水平 。 绿地控股于2018年宣布加快多元化发展 ， 重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团 ， 目前已经形成了“房地产、基建两大主业并驾齐驱 ， 金融、消费、健康等协同产业双向赋能”的经营格局 ， 通过强大的基建能力 ， 绿地可以在与政府洽谈基建合作时斩获相关土地 。 中南建设(000961,股吧)作为起家建筑的房企之一 ， 建筑业务始终是企业的第二营收贡献点 ， 因此企业多元化业务占比也保持在30%之上 。 但是绿地和中南存在一个共同的问题是建筑业务利率润非常低 ， 对企业的盈利能力反而产生了拖累 。 华夏幸福是产业地产业务方面的领军企业 ， 其独特的产业地产开发和资源导入能力帮助企业在拿地价格方面取得巨大优势 ， 产业+住宅模式帮助企业连续三年毛利率维持在40%以上 。 虽然企业在2017-2018年资金链压力较大 ， 多元化业务出现下滑 ， 但是在得到平安的入股之后 ， 企业资金压力有了明显的缓解 ， 最新战略定位中还明确表示了要“开拓新领域” ， 因此可以预期未来企业多元化业务占比仍将保持较高水平 。
中梁控股、正荣地产、美的置业、融信中国、碧桂园及中国恒大多元化业务营收在整体业务中占比较小 ， 并且2017至2019年间多元化业务规模占总体业务比重基本保持不变 ， 维持在相对稳定的水平 。 其中中梁、正荣以及融信多元化业务数量较少 ， 仅覆盖物业管理和投资物业 ， 因此长期来看 ， 企业多元化营收占比将持续保持低位 。 而恒大和碧桂园、美的置业主要是由于投入业务目前仍在前期研发布局阶段 ， 随着业务的逐步成熟 ， 未来增长空间值得期待 。 恒大目前已布局15个童世界项目 ， 预期将在2022年逐步开业 ， 未来还将布局20-30个水世界项目 ， 规模十分可观 ， 另外企业对新能源汽车的投入已超过150 亿 ， 目前也已具备整车生产能力 ， 预期2021可以全面量产 ， 带来业务收入 。 碧桂园由于拆分碧桂园服务上市后 ， 物业管理服务收入不再并入上市平台 ， 因此多元化营收占比出现了下降 ， 大力投入的机器人业务虽然目前已有多个产品进入测试阶段 ， 但目前并未形成可观的收入 ， 相信随着技术的逐步成熟 ， 这部分业务也会带来可观的业绩 。 美的置业则响应政策 ， 持续投资装配式建筑业务 ， 但目前仍在培育阶段 ， 未来随着工厂数量的持续增多 ， 这一部分业绩也会有所体现 。


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