业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究( 五 )
物业管理仍是第一选择 ， 建议房企积极尝试代建业务 ， 地产协同类压力仍然较大 。 针对目前房企参与热情比较高的五项业务 ， 我们采用波特五力模型对这五项产业的吸引力以及相当房企来讲进入门槛的难易程度等进行了综合打分 。 物业管理作为地产开发的延伸业务 ， 对房企而言 ， 准入门槛最低且房企的竞争力最强 。 同样由于业务模式与房企地产开发统一 ， 代建业务相对房企而言准入门槛也很低 ， 但是由于目前绿城代建成长较快 ， 形成了品牌效应 ， 因此在房企在替代品竞争能力方面面临的压力会比较大 。 投资物业、产业地产、文旅地产三项得分相类似 ， 但是彼此之间各有不同 ， 其中文旅地产运营和自持导致的资金压力会更大 ， 但是文旅地产可以凭借住宅先行的方式缓解压力 。 产业地产面临的招商引资的压力会比较大 ， 洽谈合适的产业难度较高 。 而投资物业属于持有型物业 ， 同样面临两大问题 ， 一是国内投资物业尤其是办公类产品方面存在一定的溢出 ， 二是对部分房企而言投资类物业会加重企业的资金压力 。
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2、建议：把握多元化方向 ， 聚焦发展少数业务
1）着眼于目前模式较为成熟的业务持续扩大优势
从目前对的发展情况来看 ， 房企参与的部分多元业务中已经建立了相对成熟的商业模式 ， 轻资产高利润 ， 营业收入稳定的物业管理就是最为成功的案例之一 。 房企发展物业管理具备天然的优势 ， 母公司的导入可以支撑物业公司业绩的稳健持续增长 ， 而上市融资可以助力企业通过收并购进一步扩大规模优势 ， 目前物业管理拆分大潮仍在继续 ， 今年以来包括鸿坤、正荣、金融街(000402,股吧)、宋都、弘阳等6家房企旗下物管公司已递交了上市申请 ， 金科也于近日公告拟拆分物业上市 。 针对物业管理 ， 房企应该继续着力通过母公司导入+第三方外拓+并购扩张进一步扩充规模 。
2）把握企业基因和产业基础 ， 积极改善业务内容
除了业务本身之外 ， 房企也应该结合自身企业基因和产业基础 ， 积极优化多元化的业务内容 。 例如融创的文旅业务目前已经形成文化+文旅+会展的协同发展产业链条 ， 虽然受到疫情的冲击 ， 但这种冲击对企业业务的影响为短期 ， 长期来看业务前景仍然向好 。 但是疫情之下企业资金压力加重 ， 面对这种局面 ， 企业可以通过出售部分自持的重资产项目来减轻压力 ， 也可以考虑拆分reits上市轻资产化旗下文旅业务 。
3）收敛聚焦 ， 做大做强单项业务形成规模效应
其实经过多年的多元化业务探索 ， 不少房企已经形成了自己的核心多元化内容 ， 例如碧桂园在做的机器人 ， 恒大的新能源汽车 ， 融创的文旅等等 。 房地产始终是房企的主业 ， 完全转型不太现实 ， 但是部分企业希望着眼于未来 ， 打造第二增长点 ， 那么可以尝试收敛聚焦旗下的多元化内容 ， 集中发力于少数前景广阔的业务 ， 因为像机器人 ， 新能源车这类业务 ， 行业壁垒较高 ， 需要长时间的产业沉淀 ， 形成规模效应之后才能兑现 ， 而文旅品牌的打造同样需要时间 。
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排版丨CiCi
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（责任编辑：季丽亚 HN003）
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