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业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究( 四 )


业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究
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4）主业型房企仍为少数 ， 提质增效入手做强主业
缩减多元化力度 ， 回归主业的房企仍是少数 。 虽然很多房企都提出要回归主业 ， 但是这种回归更多的是兼顾主业与多元化的发展 ， 在不拓展新的多元化的基础上做好主业和持续探索中的多元化业务 。 其中只有10%的房企明确在定位中表现出要聚焦主业：万科明确地提出了要“收敛聚焦、巩固提升基本盘” ， 正荣则在披露信息则不再提及开拓新业务的内容 ， 同时提出了关注主业提质增效的“新三年战略” 。
业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究
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3、多元化业务营收仍有提升空间 ， 但需提防主业下滑风险
整体而言 ， 目前房企的多元化热度下降主要体现在企业对新业务拓展和探索的兴趣下滑 ， 全面收缩多元化的房企仍占少数 ， 针对已经入局的业务做大做强的维持型房企是当下的主流 。 结合企业近年多元化业务的营收情况以及企业对多元化业务的定位来看 ， 我们认为在国内房地产行业市场容量逐步达到顶峰的环境之下 ， 未来企业多元化业务在营收端的贡献占比会持续保持增长 。
具体到业务来看 ， 物管业务前景广阔 ， 全部房企均有布局 。 房企做大做强物管的意愿也非常强烈 ， 一方面是通过上市融资直接收并购小型物管公司 ， 另一方面多家企业将外拓第三方作为当下第一要务 ， 此外物管公司还在积极扩大增值业务规模 ， 提升整体营收 。 目前来说 ， 国内的物业管理仍处在加速发展阶段 ， 未来发展前景依旧广阔 ， 房企可以持续加大投入 。 养老、文旅等地产协同类业务是当前房企外拓的主要方向 ， 从长期来看 ， 国内文旅、养老市场仍存缺口 ， 因此目前许多房企仍在寻求这一领域的机会 ， 但是这类业务对企业的运营能力考验比较大 ， 短期内也可能使得企业资金承压 ， 房企入局这类业务需注意风险 。
长租公寓、教育类以及许多小规模业务正在被房企放弃 。 虽然长租公寓有政策加持 ， 但是从盈利模式上来看 ， 这类业务的投资回报率并不可观 ， 甚至许多企业都处在亏损状态 ， 因此在探索多年后 ， 一些房企开始逐步放弃长租公寓业务 。 教育业务近年在房企的多元化中所占的比重也在逐步弱化 ， 可能与产业竞争持续加剧有关 ， 房企教育更多倾向于为住宅配套 ， 因此发展力度有所缩减 。 另外由于地产环境压力增大 ， 我们也可以看到企业开始轻装简行 ， 放弃一些规模很小 ， 经营情况也一般的多元化业务 。
多元化更多是主业的一种延伸 ， 房企需要警惕主业下滑风险 。 其实针对多数房企而言 ， 多元化业务是在地产开发主业上下游的一种延伸 ， 地产开发才是企业发展的核心 。 部分房企例如远洋在持续扩展多元化的战略之下 ， 主业营收反而出现了同比下滑 ， 盈利规模也接连下降 。 因此在国内地产竞争加剧 ， 头部房企持续抢占市场的大环境之下 ， 企业需要警惕多元化没做好反而主业出现下滑的风险 ， 力争主业与多元化业务齐头并进 ， 而且例如物业管理这类业务 ， 只要把地产做大做强 ， 相应的也会受益 。
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偏爱地产协同业务 ， 发力轻资产业务
1、物业管理：多元化业务明星 ， 持续拆分上市潮（略）
2、投资物业：国内REITs发展起步 ， 拆分上市可期（略）
3、产业地产：房企运用其自身资源与能力打造“价值洼地”（略）
4、文旅地产：考验大盘开发能力 ， 更考验运营水平（略）
5、代建：轻资产高利润率 ， 独角兽绿城管理率先IPO（略）
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总结与建议：做好做精是多元化业务核心
1、总结：入局物管、代建仍是最优选 ， 地产协同类压力较大
总体来看 ， 房企对多元化的态度正在从多元到聚焦 ， 但这种聚焦分为两个方面 ， 一方面是聚焦主业 ， 即在定位中开始弱化多元业务内容 ， 例如万科提出的“收敛聚焦 ， 巩固基本盘” ， 另一方面则是聚焦少数多元化内容 ， 不再拓展新业务 ， 着力发展目前布局的方向 ， 同时尝试剥离或暂停亏损及发展前景一般的分支业务 ， 将有前景的业务拆分上市做大做强 。 但是尽管房企多元化拓展热情在减退 ， 在目前国内地产开发规模增长有限的环境之下 ， 未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间 ， 房企应该择机谨慎布局 。


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