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业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究( 三 )


业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究
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2、收缩仍是少数 ， 维持多元业务平稳发展是主流
根据企业的年报披露战略定位以及各项多元化业务的经营计划 ， 我们将30家重点企业分成了四类：
扩张型：在年报中提出要尝试新的多元化方向 ， 或者布局新业务
维持型：企业定位与上一年一致 ， 多元化业务内容相同
聚焦型：缩减多元化业务数量 ， 增加对部分多元化的投入
主业型：在年报中新增提出聚焦主业同时不再拓展新业务或者删除多元化业务部分
企业多元化的投入热情整体在减退 ， 维持型房企占比最高 。 通过对企业年报披露信息的梳理 ， 我们按照企业的2019年报的战略规划以及对各项多元业务的经营计划将企业对多元化的态度分成了扩张型、维持型、聚焦型、主业型四种 。 其中维持型房企占比最高 ， 达到了50% ， 可见目前房企针对多元化的态度以维持战略为主 。 虽然多数房企倾向于维持多元化力度 ， 但是仍有23%的企业提出要继续扩张多元化业务广度 。 而明确提出要收缩多元化业务 ， 聚焦主业的房企仍是少数 ， 占比仅为10% 。 整体上来看 ， 相较于2018年房企大幅扩张多元化的态势 ， 当下企业对多元化的热情出现了明显的下降 ， 但是房企也并未全面收缩多元化力度 ， 而是以维持当前多元化方向和投入为主 。
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1）养老文旅为房企多元化拓展的热点方向
【业务专题 | 近三年房企多元化趋势探究】养老、文旅等与地产协同板块是企业多元化开拓的主要方向 。 虽然整体的多元化热情出现了明显的下降 ， 但是仍有23%的房企保持着扩张的节奏 ， 在年报中明确披露要寻求新的投资机会：例如金地集团计划对医疗养老、文化旅游等业务的实践 。 新城控股在2019年年报中披露将在商业、产业和养老等细分领域寻求机会 ， 根据我们的监测 ， 5月8日 ， 新城控股集团有限公司斥资5000万元于上海成立新城控股集团养老服务有限公司 ， 主要经营养老服务 ， 健康咨询服务（不含诊疗服务） ， 护理机构服务 ， 物业管理 ， 房地产咨询等业务 。 综合这些企业的情况我们可以发现在业务拓展方向上 ， 提出了未来要寻求医疗康养方向上的布局的企业数量最多 ， 另外产业地产、文旅地产等与地产协同的业务也是企业重点延伸的方向之一 。
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2）持续对物管、投资物业等业务及少数特色业务投入
5成房企选择维持多元化力度 ， 一是保持对物管、投资物业这类模式成熟业务的投入 ， 二是持续深耕少数适合自己的特色产业 。 物业管理上市大潮自2018年拉开帷幕 ， 越来越多房企认识到这一业务的发展前景 ， 因此多数房企都在谋划对物管的加大投入和拆分上市做大做强 ， 近期金科、荣盛均发布公告谋划拆分物业上市 。 投资物业作为房企地产开发的协同业务之一 ， 有着稳定的营收贡献 ， 也是多数房企持续维持发展的业务之一 。 另外值得关注的就是经过多年的探索 ， 目前多家房企已经逐步摸索出了适合自己的特色多元业务 ， 过半的房企多元化方向化数量均在3个以上 ， 持续深耕做大做强自己的特色业务也是维持型房企的特点之一 ， 典型如招商蛇口的园区开发运营、绿城的代建、恒大的新能源汽车、碧桂园的机器人等 。
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3）长租、教育被弱化 ， 做大物管仍是诉求
长租公寓、教育以及少数边缘化业务发展力度出现下降 ， 做大物管、投资物业仍是房企诉求 。 面对竞争加剧的市场环境 ， 一部分房企还选择了弱化和缩减经营不善的内容 ， 发力更有前景的多元业务 。 例如远洋地产在2019年剥离了长租业务 ， 坚持以开发主业 ， 推进物业管理等地产协同业务发展 。 华润则弱化了其教育、文化产业内容 。 荣盛在2019年年报中不再提及其之前尝试的互联网板块业务内容 ， 还注销了一家位于深圳的互联网公司 。 金科集团在年报中弱化之前有投入的但规模较小的园林业务 ， 坚定实施其“地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养”业务 。 从房企的战略定位和多元化方向来看 ， 企业对长租公寓以及教育布局的热度下降比较明显 ， 而做大做强当下的热点业务例如物业管理意愿比较强烈 。 金科和荣盛分别4月29日、5月10日 ， 发布了拟分拆所属物管公司到香港联交所主板上市的相关议案 。


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