苏通房产超市|和恋人买房？和朋友买房？以下问题你必须知道
在一手房市场上 ， 即使是小型开发商也对买房人拥有明显优势 ， 所以买卖过程的风险主要在买方 。 由于房企一般使用商品房买卖合同示范文本 ， 买方律师在审查合同时 ， 如果还停留在研究合同条款的合法性层面 ， 在发现合同补充协议中有一些“霸王”格式条款的同时 ， 容易忽视买方的一些重大风险 。
希望为客户提供增值服务的律师 ， 应当更多关注这些风险 ， 例如拟购房屋贬值的风险 。 有财经评论员认为 ， 按照租金房价比来衡量 ， 我国多数城市的房价泡沫已经很严重 ， 而在年轻人持续下降的三、四线城市 ， 房屋已经没有投资价值 ， 买到手中将成烫手的山芋；当然 ， 如果客户购买目的是自住 ， 顺带帮国家去库存 ， 那另当别论 。 要判决你所在城市的年轻人是否净流出 ， 只要查询近几年小学入学儿童数量即可 。 即使是一线城市北京、上海、深圳的房价 ， 也不可能永远上涨 。 虽然房屋贬值不属于法律问题 ， 但它引起的买方违约是法律问题 ， 而且它还会放大下列风险中的法律责任 ， 不可不察 。
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一、共同买房人的连带责任
在爱情冲动下 ， 恋人欢欢喜喜共同贷款买结婚用房；在投资冲动下 ， 朋友信心满满共同购买商业用房 。 这些被冲动蒙蔽双眼的人儿 ， 需要理性的提示 。 连带责任平时是隐藏的 ， 就象暗礁和冰山 ， 只有月黑风高时才会显露其凶险 。
（一）恋人买房困境——共同贷款买房 ， 然后分手 。
大伟与小芳热恋期间 ， 共同贷款买了一套住房 。 他们两年后分手了 ， 约定房子的权利和债务都归大伟 ， 银行当然不同意该约定 ， 所以他们必须继续共同归还房屋贷款 。 在他们筹钱或卖房一次性还清贷款之前 ， 小芳与前男友“共同借款、共同买房”的法律关系继续存在 。 这就是连带责任的本质 。
这种买房事件至少给恋人造成三个影响：
（1）在开始新的爱情时 ， 面临是否披露以前共同买房的难题——如果披露就得详细披露；如果不披露 ， 可能让人误解与前任恋人藕断丝连 。
（2）在结束“共同借款、共同买房”的法律关系前 ， 如果需要再购房 ， 贷款利率会上浮；在有的大城市暂时没有资格贷款购房 。
（3）如果他们都不想接受这个“婚房” ， 即使幸运地以原价卖出 ， 还是会遭受资金损失——已经付给银行的利息和交给国家的税费 。
其实预防恋人买房困境有B方案——恋人一个贷款购房；明确约定另一个的出资属于借款；结婚后把名字加到房产证上 ， 只需要几元工本费 。 如果恋人分手 ， 结束借款关系比结束“共同借款、共同买房”的关系简单得多 。
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（二）朋友共同买房 。
朋友共同贷款买房有两种风险 ， 第一种风险是一方违约 ， 不再按月归还银行的按揭贷款 。 这与恋人买房的情况相似 ， 但背后的原因更多 ， 也许他运气不好——降薪、生病甚至失业了 ， 也许他对投资收益不满意 ， 也许他不再看好房屋投资 ， 想提前退出 。 此时 ， 想继续投资的另一方要么全面接受——归还双倍的按揭贷款 ， 要么出卖该房产 。
非住宅交易的税费比住宅高得多 ， 经常成为终止共同投资关系的障碍 。 例如 ， 在重庆以五成按揭贷款的方式以200万元购买写字楼200平米 ， 每月每平米收租50元 ， 3年后双方结束项目 ， 并且幸运地以240万元的价格卖出 ， 但是税务局核定的公允价格是260万元 。 经估算 ， 这次交易综合成本占实际成交价的12.5%（详见下表） 。 投资三年 ， 他们净收益=3×12(租金)+240-200-30-19（贷款息）=27万元 ， 只能算收回了100万元自有资金的利息成本 。
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