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苏通房产超市|和恋人买房？和朋友买房？以下问题你必须知道( 二 )


苏通房产超市|和恋人买房？和朋友买房？以下问题你必须知道
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朋友共同买房的第二种风险是房产的共有关系 。 任何一个共有人发生财务恶化、意外事件、离婚等等 ， 基本上都导致共有关系提前破裂 ， 随之而来的是诉讼成本和税费成本 ， 非住宅每次交易都要发生交易价格10%左右的综合税费 。 笔者建议共同买房投资的朋友 ， 除了考察市场和合伙人的实力之外 ， 还要认真学习《物权法》第93—106条 ， 在投资前签订一个《物业共有协议》 。
鉴于多数共有人没有足够的专业能力自拟实用的共有协议 ， 最好聘请有经验的律师提供专项服务 。 与约定不明以后引起诉讼成本相比 ， 购买专项法律服务并不贵 。
二、房屋质量责任
开发商应当提供符合合同约定的房屋 ， 但每一套房屋都多多少少存在质量问题 。 笔者把房屋质量问题分为五类：
（1）接房时的房屋质量问题 ，
（2）附属设施缩水 ，
（3）保修期内的质量问题 ，
（4）前期物管服务质量问题 ，
（5）主体结构不合格/烂尾楼 。
前两类质量问题 ， 买方主要靠细化合同条款来防范 。 虽然“房屋质量问题严重影响居住”可以依法索赔 ， 其依据是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条 ， 但“严重影响”很难界定 。 在目前形势和团购时 ， 买方是有机会进行详细约定的 。 开发商在楼盘效果图和沙盘上画的美好环境 ， 如果没有细化和量化到合同条款中 ， 买方索赔更难 。 精装修房的质量和保修 ， 包括修理期间对业主的补偿标准等 ， 也需要详细而明确的约定 ， 才能减少开发商推卸责任的空间 。
后三类质量问题的解决 ， 主要取决于开发商的实力和信誉 ， 所以最好不要购买中小型开发商的预售房 ， 否则遇到最大的质量问题——烂尾楼 ， 也许连房款也不能全部收回 。 购买现房 ， 可以现场查看房屋和周边环境 ， 还可以请懂行的亲友协助挑选 ， 房屋质量相对有保障 。 如果一定要购买预售房 ， 尽量选大开发商的楼盘 。
三、尽快把购房的债权升级为准物权
律师都知道 ， 只有办理了房屋过户登记后 ， 买房人的所有权才受到法律的承认 ， 才有充分保障 。 但房屋买卖做不到“一手交钱 ， 一手交货” ， 签订买卖合同到办妥房产证都有过渡期——短的几天 ， 长的数年 。 在办证过渡期 ， 买方可能遭遇的重大风险有：（1）房屋被出租 ， （2）一房二卖 ， （3）房屋被抵押 ， （4）房屋被查封 ， （5）房开公司破产 。 在销售困难、资金紧张的大环境下 ， 中小型开发商出事的几率大大增加 。 要防范这些风险 ， 目前法律规定了两种制度 ， 可以把买方请求开发商交房和办证的债权提升为“准物权” 。 当然 ， 如果没有律师的专业指导和提示 ， 购房人未必能够做得到 。
（一）办理商品房买卖合同备案登记 ， 可以防范一房二卖、违约抵押的风险 。
1、登记备案制度的依据
1994年《城市房地产管理法》第44条 ， 1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条确立了商品房预售的登记备案制度 。
2001年《商品房销售管理办法》第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的 ， 还必须明示《城市商品房预售管理办法》 。 ”其中《商品房买卖合同示范文本》第24条约定：“商品房预售的 ， 自本合同生效之日起30天内 ， 由出卖人向×××申请登记备案 。 ”从而使登记备案制度得到完善——该合同同时适用于商品房预售和商品房现售 。 据此 ， 签订买卖合同后 ， 房开公司应到房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门登记备案 。
2、登记备案制度的局限
第一 ， 申请登记备案的主体是开发商 ， 法律法规没有赋予购房人申请登记备案的权利 。 如果开发商拒不申请 ， 购房人只能向土地房屋主管部门投诉它违法 ， 或者起诉它申请登记备案 ， 费时费力 。


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