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苏通房产超市|和恋人买房？和朋友买房？以下问题你必须知道( 三 )


第二 ， 法律法规没有明确登记备案的性质和法律效力 ， 能否防止已卖房屋被列为破产财产 ， 目前没有答案 。
尽管登记备案制度有上述局限 ， 它能够避免已卖房屋被重复出卖 ， 避免已卖房屋被违约抵押 ， 这两个功能是确定的 。
（二）申请预告登记 ， 可以防范办证过渡期的五个风险 。
1、预告登记的依据
《物权法》20条第一款规定 ， “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 ， 为保障将来实现物权 ， 按照约定可以向登记机构申请预告登记 。 预告登记后 ， 未经预告登记的权利人同意 ， 处分该不动产的 ， 不发生物权效力 。 ”
最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条规定 ， “未经预告登记的权利人同意 ， 转移不动产所有权 ， 或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的 ， 应当依照物权法第二十条第一款的规定 ， 认定其不发生物权效力 。 ”
2008年建设部《房屋登记办法》第69条规定 ， 预售人和预购人订立商品房买卖合同后 ， 预售人未按照约定与预购人申请预告登记 ， 预购人可以单方申请预告登记 。
2015年《不动产登记条例细则》86、87、88条分别规定了申请预购商品房预告登记、不动产转移的预告登记、不动产抵押的预告登记 ， 当事人应当提交的材料 。
2、预告登记的法律效力
最高人民法院《物权法司法解释（一）理解与适用》（以下简称《物权法适用》）详细分析了预告登记具有的法律效力 。
第一 ， 保全效力 ， 指预告登记后 ， 具有防止不动产权利人（债务人）作出有害被保全请求权行为的效力 ， 不动产权利人另行处分不动产权利的行为无效 。 具体包括
（1）限制权利人处分不动产的物权权利 ， 但不影响权利人与第三人所签订的合同的效力 。 [《物权法适用》P145]
（2）预告登记后 ， 不动产权利人与第三人签订租赁合同的 ， 预告登记权利人能够对抗出租权 。 [《物权法适用》P148]
（3）预告登记对强制执行的物权变动有排除效力 。 [《物权法适用》P149]其具体依据：
2004年《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产部门协助执行若干问题的通知》第15条（3）项规定 ， 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋 ， 人民法院也可以进行预查封 。
2015年《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定 ， 金钱债权执行中 ， 对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产 ， 受让人提出停止处分异议的 ， 人民法院应予支持；符合物权登记条件 ， 受让人提出排除执行异议的 ， 应予支持 。
易言之 ， 法院虽然可以预查封预告登记后的不动产 ， 但不能对其作出拍卖或以物抵债的裁定 。 其原因是 ， 首先 ， 这种强制执行的物权变动会导致预告登记的目的落空；其次 ， 预告登记后 ， 不动产所有权人处分该不动产的物权权利即受限制 ， 法院对该不动产的执行权力不可能超越其所有权人的权利 ， 自然也应当受预告登记的限制；再次 ， 如果执行法院要强行拍卖 ， 预告登记权利人也可以依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条提出执行异议 ， 并得到救济 。
第二 ， 破产保护效力 。 是指预告登记的请求权具有类似物权的特征 ， 在债务人被宣告破产时 ， 因预告登记而受保护的债权人 ， 仍可向破产管理人请求履行 。 [《物权法适用》P155]
《企业破产法》第18条第1款规定 ， 人民法院受理破产申请后 ， 管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行 。 如果赋予破产管理人不受限制的解除权 ， 则预告登记请求权实现物权变得的目的就会落空 ， 买受人取得房屋所有权的请求权沦为合同解除后的损害赔偿请求权这一普通债权 。 这与《物权法》第20条产生直接冲突 。 最高法院民一庭倾向于认为 ， 我国预告登记制度至少在形式上采取的是绝对排除嗣后物权变动的路径 ， 保证预告登记权利人取得物权 。 《物权法》20条的规定应当对《企业破产法》第18条的规定形成限制 。 [《物权法适用》P157第2段]


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