白皮书即墨法院发布《金融审判白皮书》 8个典型案例给您提醒( 三 )
【案情】
某银行与赵某签订《个人房屋抵押借款合同》，约定赵某借款28万元用于购买青岛市即墨区龙泉街道埠惜路某房屋，赵某以该房屋为合同项下债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记 。2014年12月24日，某银行与青岛某置业有限公司签订《商品房销售贷款合作协议》一份，青岛某置业有限公司为赵某的借款提供阶段性不可撤销连带责任保证担保，保证期间为每笔贷款发放之日起至青岛某置业有限公司负责将赵某名下抵押房产的《房地产所有权证》办理抵押登记并将相应权证交某银行执管为止 。合同签订后，某银行依约向赵某发放贷款 。后因赵某出现逾期还款，经某银行催要未果，故起诉要求赵某偿还借款本金及利息等，要求青岛某置业有限公司承担连带还款责任，并对赵某名下位于青岛市即墨区龙泉街道埠惜路某房屋的变现价款享有优先受偿权 。
【裁判】
一审法院认为，青岛某置业有限公司对赵某的借款提供阶段性连带担保，现青岛某置业有限公司在担保期间内，并且合同约定某银行也可以同时主张通过担保人、担保物来实现全部债权，某银行要求青岛某置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定 。故判决：赵某于判决生效后十日内偿还某银行借款本金、利息及律师费；青岛某置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；某银行对赵某名下位于青岛市即墨区龙泉街道埠惜路某房屋的变现价款享有优先受偿权 。判决作出后，青岛某置业有限公司不服申请上诉，其主张：上诉人与赵某签订《青岛市商品房预售合同》，对涉案房屋的付款方式、违约责任、交房等进行了明确约定，现房屋已具备办证条件 。赵某未按期还款，被上诉人某银行可就涉案房屋行使优先权，但不应由上诉人承担连带清偿责任 。
二审法院经审理后认定，根据上诉人在二审诉讼过程中新提交的通话录音、发票领用单等证据，证明上诉人已将涉案房屋办理产权证的发票交付给赵某，涉案房屋已具备办证条件，系赵某个人原因未办理产权登记 。二审法院认为，当事人关于保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件 。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任 。青岛某置业有限公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至赵某，但因赵某的原因无法办理正式抵押登记，应将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就，一审确认某银行对预抵押房产处分价款的优先受偿权并无不当，但青岛某置业有限公司的阶段性保证责任应予免除，改判驳回某银行对青岛某置业有限公司的诉讼请求 。
【评析】
《合同法》第四十五条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效” 。阶段性担保的法律属性应为附解除条件的民事法律行为，设立阶段性担保的初衷是督促开发商积极完成抵押房屋的建设、验收、交付，及时办理产权登记手续，从而降低银行因未办理正式抵押登记而导致债权不能清偿的风险，因此阶段性连带保证的保证期间并非《担保法》中的保证期间，而是解除保证责任的条件之一，即开发商在阶段性连带保证的保证期间内完成办理房产产权登记手续，其保证责任得以免除 。如因购房者的原因导致无法办理正式抵押登记手续，而开发商本身并无过错，则视为办理正式抵押登记的条件已成就 。在此情况下，如坚持让开发商承担连带保证责任，则可能助长购房者怠于履行自身义务，恶意违反合同约定的不良风气，破坏诚信、高效的市场交易秩序，难免有失公平 。而对于银行而言，虽然未能办理正式抵押登记，但预告抵押登记仍然有效 。根据《物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，因此应当保护银行的优先受偿权利，从而避免购房者将房屋转卖给案外人以逃避履行还款义务的情形，故银行完全可以通过行使房产处分价款的优先受偿权维护自身合法权益 。
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