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中南建设资色·公告丨中南建设回复问询函：有息负债规模小 看重周转导致毛利率下降( 二 )


中南建设资色·公告丨中南建设回复问询函：有息负债规模小 看重周转导致毛利率下降
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年报显示 ， 你公司房地产开发业务毛利率为 17.93% ， 较去年同期降低 2.30 个百分点 。 请结合同行业可比上市公司毛利率情况 ， 说明你公司地产业务毛利率所处的水平及差异原因 ， 未来在提升主业毛利方面拟采取的举措 。
回复：
公司起点低、净资产积累少 ， 融资成本高 ， 所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆 ， 储备更多土地 ， 更多获取土地升值的收益 ， 而是选择坚持快速周转 ， 提高运营效率 ， 以更好的运营管理和回款管理 ， 获得生产住宅产品的收益 。 所以在开发项目选择上 ， 公司也不追求高价格预期和高利润率 ， 而是更看重项目的周转和利润率的确定性 ， 希望以不高的利润率 ， 但更好周转率和确定性 ， 实现好的资产回报率 。
公司毛利率确实低于行业平均水平 ， 但公司周转效率高于行业平均水平 ， 净资产收益率高于行业平均水平 。 2019 年公司房地产业务结算毛利率 17.93% ， 低于以证监会标准统计的 A 股上市地产公司毛利率算术平均水平 35.75% ， 但公司总资产周转率27.30% ， 高于 A 股上市地产公司总资产周转率算术平均水平 23.27% ， 而公司加权平均净资产收益率 21.58% ， 高于 A 股上市地产公司净资产收益率平均水平 13.28% 。
公司 2019 年房地产业务结算毛利率下降主要是因为公司 2019 年竣工结算项目中并表范围内公司的项目占比有所下降 ， 而并表范围内结算项目中 ， 在市场规模不大的区域投资的开发规模大的历史项目占比相对高 ， 这些项目由于体量大、投资金额总量高 ， 加上市场规模有限带来的开发销售周期长 ， 投资资金随时间累积的成本高 ， 因此利润率较低 ， 从而拉低了总体的毛利率 。
2016 年之后随着公司房地产业务坚持快速周转策略 ， 专业化水平进一步提高 ， 新获项目的毛利率平均水平有所改善 。 未来随着公司历史投资项目在结算项目中的占比进一步降低 ， 公司结算毛利率会逐步增加 。
2019年末公司合并报表范围内已售未结算资源隐含的毛利率高于公司2019年合并报表范围内结算的项目 。 由于房地产行业从销售到收入确认的周期在 2 年以上 ， 随着已售未结资源的结算 ， 公司房地产业务结算毛利率就将有所提高 。
中南建设资色·公告丨中南建设回复问询函：有息负债规模小 看重周转导致毛利率下降
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截至报告期末 ， 你公司资产负债率达 90.77% ， 一年之内到期的有息负债为235.61 亿元 ， 期末现金及现金等价物余额为 161.68 亿元 ， 未受限货币资金未能完全覆盖短期负债 ， 且流动比率、速动比率、现金利息保障倍数均较去年同期有所下降 。 请结合你公司年内到期债务情况、现金流及重要收支安排、公司融资渠道及能力等 ， 分析说明是否存在较大流动性风险及拟采取的提升偿债能力措施 。
回复：
公司的名义总资产负债率 2019 年末虽然同比下降 0.92 个百分点 ， 但确实仍然超过90% 。 不过公司房地产开发经营模式的特殊性 ， 公司 2019 年末 2,637.5 亿元全部负债中 ， 销售房屋产品收到的现金 ， 在有关房屋产品没有竣工确认收入前视为负债 ， 基本没有偿债风险的预收账款 1,233.6 亿元 ， 在全部负债中占比 46.77% 。 扣除预收账款之后的负债与总资产的比值 ， 公司 2019 年末为 48.31% ， 低于大多数房地产上市公司 。
公司有息负债 2019 年末为 699.2 亿元 ， 与 2019 年房地产业务合同销售金额比值35.66% ， 也明显低于大多数房地产上市公司 。 公司有息负债中一年以内到期的各类负债 235.6 亿元 ， 在全部有息负债中占比 33.70% ， 长短期负债的结构也较为均衡 。
公司2019 年末货币资金 254.1 亿元 ， 也超过全部一年内到期的有息负债 。 虽然公司货币资金中使用受到限制的有 92.4 亿元 ， 但有关受限资金主要包括购买新项目的保证金 ， 受限时间短；房地产项目销售依据各地政策按不同比例受到监管的预售款 ， 有关资金虽然不能自由支配 ， 但仍可以用于支付有关项目的工程等各项支出 ， 偿还项目的融资；以及合作开发项目存留的现金 ， 虽然需要项目股东各方一致同意才能使用 ， 但有关资金用于该等项目的用途是自由的 。 公司货币资金偿还各类短期的有息负债的保障度高 。


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