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绿城融创、滨江、绿城“三家分杭”( 二 )


四年前 ， 融创设立东南区域 ， 含浙江、福建、安徽三省8个城市 ， 其中杭州项目占比近一半 。
除了公开市场拿地 ， 近几年融创多以收购方式在杭州扩储 ， 包括2016年底8.59亿收购杭州金翰及金成房地产旗下三项目部分股权 ， 去年则以收购方式拿下杭州城北43万平方米大型商业综合体万融城 。
截至2019年底 ， 融创在杭州土储为670.24万平方米 ， 权益土储为360.46万平方米 。 此外 ， 融创在杭州开发的物业项目中 ， 总占地面积349.02万平方米 ， 总计容建面1004.86万平方米 ， 估计可售或出租建筑面积为752.22万平方米 。
“铁三角”之争
2017年的杭州销售排行榜中 ， 融创上位打破了曾经的“铁三角”——绿城、万科、滨江 。
近几年 ， 在杭州销售排行前四名房企中 ， 一直是滨江、绿城、万科、融创轮换更替 。
除了融创 ， “铁三角”中的滨江和绿城都在今次土拍中有所收获 ， 且拿地成本均超过每平方米3万元 。
特别是滨江接连落子 ， 以50.9亿元拿下萧山钱江世纪城2宗宅地 ， 溢价率均超过23% 。
作为杭州本土标杆 ， 滨江的土储规模原本就不小 。 此次拿下2宗宅地 ， 总出让面积为5.55万平方米 ， 总建筑面积为15.84万平方米 。 而且 ， 钱江世纪城板块去年共推出3宗限价地 ， 皆被滨江集团(002244,股吧)以成交总价125.44亿元包揽 。
在本场地块开拍前 ， 就有不少本地媒体预测成交价格封顶 。 从结果看 ， 奥体博览城中心宅地封顶出让 ， 成交价34.05亿元；另一宗钱江世纪城核心单元宅地离封顶价还有8000万元差距 ， 最终成交价为16.85亿元 。
市场数据显示 ， 若对标板块内滨江在售项目御虹府及君品名邸的价格 ， 前者高层精装售价4.5元/平方米 ， 摇号中签率仅10% ， 后者摇号中签率为5% 。 因本次竞得地段较优 ， 靠近核心区及奥体博览中心等 ， 预测项目快速去化难度不大 。
出让信息显示 ， 若加上装修价格 ， 滨江此次竞得的奥体博览城中心宅地及钱江世纪城核心单元宅地的限房价为每平方米4.7万元及4.5万元 ， 且毛坯销售最高单价不高于每平方米4.675万元及4.51万元 。
滨江集团董事长戚金兴在年初业绩会上曾表示 ， 2019年滨江在杭州拿地布局的土地款总额接近300亿元 。 在今年每一场杭州土拍里 ， 均能看到滨江的身影 。
据不完全统计 ， 2020上半年 ， 滨江在杭州公开市场上拿地11宗 ， 总成交价为297.24亿元 。 其中二季度为扩储高峰 ， 除了1月竞得下城区灯塔单元商住地外 ， 其余地块均在今年4月至6月获得 。
此外 ， 绿城联合体29.13亿拿下杭州未来科技城81号宅地 ， 成交楼面价为3.98万元/平方米 ， 是当日出让6宗地块中最高的一宗 。
出让条件显示 ， 该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于每平方米5.215万元 ， 且毛坯销售最高单价不高于52420元/平方米 。 有市场分析称 ， 若扣除车位利润 ， 预期该项目的销售利润率仅0.47% 。
不难看出 ， 在各大房企争夺杭州市场的同时 ， 本土房企滨江和绿城依然不会放过任何一次巩固地位的时机 ， 即使留下的利润空间并不算大 。
值得一提的是 ， 本次土拍中 ， 招商蛇口虽然以不高的溢价率拿下一宗萧山商住地 ， 但其在杭州拿地的积极性 ， 或许可以从近期披露的销售数据看出 。
据招商蛇口华东区域近期披露的海报显示 ， 截止目前销售签约金额突破300亿 。
杭州作为招商在华东区域布局的重点城市之一 ， 重要性不言而喻 。 另据披露 ， 招商蛇口杭州公司去年全年签约额为220亿 ， 目前回款200亿 。
除了上述出让的“明星”地块外 ， 6月30日杭州还将推出3宗地块 ， 包括位于西湖区的2宗商住地及江干区的商务用地 ， 总出让面积14.83万平方米 ， 总规划建筑面积16.84万平方米 ， 起始总价22.59亿元 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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