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拿地房企拿地两极分化 谁在一二线城市频频出手？

近来各城市土地市场持续火爆 ， 多地出现超百轮顶价拍地现象 。 6月15日 ， 徐州出让的一住宅地块最终以总价24.11亿元、138.45%溢价率成交 ， 796轮竞价让其成为今年竞争最为激烈的地块之一 ， 仅次于烟台某地块1148轮、盐城846轮的竞拍 。 值得注意的是 ， 今年北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于百轮 ， 长三角宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块 。
从整个拿地市场来看 ， 一方面是恒大、保利、龙湖等全国房企 ， 以及龙光、越秀、德信等区域型房企对优质地块的争夺；另一方面是融创、万科等拿地金额、新增土地建筑面积均出现了下降 。
业内人士认为 ， 房企在拿地上呈现出两极分化的现象 。 一个原因是大企业抓住“补仓”的机会 ， 其他头中小型房企则是基于规模和生存焦虑 ， 而加大了优质地块的争夺；另一方面 ， 对于拿地放缓的龙头企业来说 ， 前期土储较为充裕 ， 所以在今年的投资拿地上更趋谨慎 ， 防止高溢价所带来的风险 。 未来房企竞争的焦点包括土储、融资和人力成本 ， 而高溢价拿地不仅让销售承压 ， 还可能引发企业资金链紧张等风险 。
一二线热门城市地块遭抢拍
6月12日 ， 厦门出让的一住宅地块以50603元/平方米的成交楼面价创下了该市新单价纪录 ， 此前一天 ， 温州一宗商住用地经过16家房企116轮竞价 ， 最终以上限价36亿元、楼面价26385元/平方米被拍出 。 时间退回至5月 ， 深圳新单价“地王”诞生 ， 深圳前湾片区一地块以最高限价115.97亿元成交 ， 可售楼面价达每平米87409元/平方米 。
事实上 ， 今年4月以来 ， 全国土地市场的热度随气温一路飙升 ， 从深圳诞生新单价地王 ， 到盐城某地块溢价率达125%、扬州一地块出现242轮竞价 ， 一二线热门城市轮番上演抢地大戏 。
今年2月份多城市中止或延后土地出让 ， 随着疫情控制趋于稳定 ， 3月份土地市场逐渐步入正轨 ， 随后的4月、5月多地出现了抢地热潮 。 土地市场频现地王、超高溢价率、百轮竞拍等回暖迹象让房地产行业加速走出疫情阴霾 ， 而房企拿地积极性持续升温 ， 也促使成交平均楼面价不断攀升 。
根据中指院数据显示 ， 今年前5月300城土地出让金为16219亿元 ， 同比增长5.54% ， 而从价格来看 ， 前5月平均楼面地价为5080元/平米 ， 同比大幅上涨了18% ， 楼面地价增速跑赢土地出让金整体的增速 。
而从城市土地出让金额排行榜来看 ， 一二线热点城市仍是兵家必争之地 。 2019年土地出让金榜首城市杭州在今年前5月成功卫冕 ， 以1210亿元的成交总价依旧占据榜单首位 ， 北京和上海分别以1131亿元和1047亿元的成交总额占据榜单第二、三位 。 前5月 ， 二线城市南京土地成交总价为687亿元 ， 同比增长145% ， 增幅最大 。 长三角土地整体热度超过中西部、京津冀以及粤港澳大湾区三大区域 。
根据亿瀚智库数据对70个城市的土拍进行的追踪数据显示（涵盖35个典型一二线城市和35个热点三四线城市） ， 2月至今 ， 全国共计诞生28个单价“地王”（即突破前期楼面价） ， 其中有6幅地块突破全市楼面价 ， 有22幅地块突破区域楼面价 。 房企拿地积极性持续升温 ， 也促使成交平均楼面价不断攀升 。
“目前土地市场呈现出一线火爆 ， 二线趋稳 ， 三线遇冷的格局 。 ”世联行(002285,股吧)集团研究部负责人资深研究员戴毅表示 ， 疫情以来一线楼市恢复速度亮眼 ， 自2月份土拍重启以来 ， 一、二线城市地方政府开始增加供地 ， 优质地块层出不穷引发房地产市场热度不断升温 ， 房企拍地热情持续高涨 ， 多宗地块最后都以高溢价成交 。 二线城市如厦门等城市销售情况明显改善 ， 近期出让的一住宅用地更是以楼面价50603元/平方米创下新高 。 而三线城市房价则继续维持在疫情前的行情 。
某房企投拓部人士表示 ， 今年上半年的土地热可能是个假象 ， 一般每年上半年市场都会火热 ， 下半年冷清 。 今年招拍挂2月、3月份比较少 ， 从4月份开始各地开始大规模供地 ， 目前整体成交数据并不是很高 。 当下半年供应量上来 ， 市场可能就会冷清 ， 毕竟房企拿地都会算账 ， 目前还处于钱少地多的阶段 。


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