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光大|陈宏飞与观点面对面：资管造雨者 | 博鳌20年( 二 )


不动产基金管理平台很多 ， 但真正能做到覆盖“募、投、管、退”全产业链并走出自己风格的 ， 光大安石是个中翘楚 。 光大安石更侧重于通过重新定位运营 ， 通过资产管理实现资产增值 。
这得益于很多条件：资管行业的日渐崛起 ， 光大集团的鼎力支持 ， 投资者的信任与耐心 ， 团队的持续运营 ， 资产的成功退出与价值释放 ， 以及以陈宏飞本人为代表的外资经验本土化 。
他并未提及此前在外资地产基金任职的那些年 ， 但从时间上推算 ， 其投身资管行业的2004年恰是国际地产基金入局中国房地产行业的开端 。
无论是房地产开发还是资产证券化 ， “美国模式”从太平洋(601099,股吧)彼岸流传至中国 ， 来自凯德、GIC、摩根斯坦利的国际资金在2004这一年纷纷投向了中国房地产 ， 地产基金时如雨后春笋 ， 而香港首只REITs领汇登陆港交所则代表着商场和停车场第一次被打包出售 。
光大|陈宏飞与观点面对面：资管造雨者 | 博鳌20年
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虽然美国的次贷危机日后发酵成了全球性金融危机 ， 导致地产证券化与抵押贷款市场神话不再、房利美与房地美宣布破产退市并由美国政府接手 ， 但在广泛吸取和借鉴国际地产基金的经验和教训后 ， 陈宏飞对于地产基金在中国的本土化则多了几分心得 。
其一 ， 在住宅和商业地产中 ， 光大安石选择了后者；其二 ， 不赚快钱、持之以恒 。
2009年 ， 光大安石与联想控股收购了重庆观音桥大融城项目 ， 光大安石作为管理人 ， 花费一年时间将这个重庆江北烂尾楼改造为青年购物中心 ， 并在2016年通过在深交所发行的类REITs产品“首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划”顺利实现了前一轮地产基金投资人的退出 。
由此 ， 光大安石开创了国内“PERE+类REITs”（房地产私募基金+类REITs）的先河 ， 并将此经验复制到旗下更多商业地产项目上 。 2018年末 ， 全国首单地产基金储架式商业类REITs（规模100亿元）花落光大安石 。
2019年 ， 光大安石先后发行了“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”、“光证资管-光控安石商业地产第2期观音桥大融城资产支持专项计划” 。 其中 ， “光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”获评2019年度中国房地产金融最佳创新案例奖 。 在国内公募REITs仍未完全放开的今天 ， 光大安石的资产证券化模式值得商业地产和金融机构等从业人员学习和借鉴 。
至于公募REITs什么时候能从基础设施推行到商业地产 ， 陈宏飞认为现在还没有理由和依据去做预测 。
他笑道：“过去这些年 ， 我们也不是以预测这个来建设我们的投资能力和资管能力的 ， 我觉得这是水到渠成的事情 ， 这样才能心无旁骛 。 ”
除去房地产行业 ， 金融行业是地产基金的另一个密切联结者 。 谈及金融 ， 因过去的地产私募基金多为“明股实债” ， 相当于为整个社会加杠杆 ， 陈宏飞认为过度的金融化并不可取 。
逢此全球疫情 ， 如何保证平稳、保证就业 ， 如何加大资源倾斜和定点扶持 ， 是政府、金融机构、企业家都需要考虑到的 。 从金融的角度而言 ， 陈宏飞称减少投机、服务实体才能创造更多的资管价值和社会价值 。
作为地产+金融的结合体 ， 不动产资管行业应该如何践行？陈宏飞对这个问题思考了很多年 。 在13年的发展历程中 ， 光大安石为城市更新领域创造了很多响应国家号召、创造就业机会、造福城市的经典案例 ， 这些项目既为投资人提供了稳定的现金流回报 ， 也为城市的发展发挥了企业的担当 。
最终 ， 他归结到至今未能从监管上区分住宅和商业地产这一点上 ， “这个行业为什么会被限制呢？他是城市经济活动、就业和税收的载体 ， 是基础设施 ， 我觉得真正要解决的是这个观念的问题 。 ”
对于未来 ， 他始终抱以信心 。 当经济逐渐放缓 ， 短期高收益、高风险的投机市场会逐渐缩小 ， 今后更多的机构与个人会青睐长期稳定、收益相对低、更安全的资产 。


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