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程方|程方与观点对话：清控科创的行业机会 | 博鳌20年( 二 )


程方介绍 ， 科创资本主要做早期种子期投资 ， 以服务功能的配套和地方产业为主 ， 所投项目很大一部分来源于园区招商时的企业梳理 ， 从而找出行业的隐形冠军 。
程方强调投资并非公司主营业务 ， 只是作为孵化体系的一个重要组成部分 ， 但通过专注和冷静 ， 反而在别人看不见或者不看好的地方做出了一点事情 。
“我们在当地做园区要招商 ， 招商就是要把本地的产业先‘犁’一遍 ， 好多企业就这么被犁出来了 。 这些企业都没有融资需求 ， 所以你在任何的路演上看不到他们 ， 但是把它犁出来的时候 ， 反而挖掘了一批这样的企业 。 ”
“所以在行业里 ， 大家也会比较 ， 觉得清控科创还是比较神奇的一个公司 ， 老在别人看不见的地方 ， 或者在别人不看好的地方能做出一点事情 。 ”程方脸上带着笑容 。
具体到投资回报上 ， 因为部分项目尚未完成股权退出 ， 只能给出大概的数字：“放到早期的时候大概四五倍 ， 这几年因为时间放大、风险累加 ， 平均下来两三倍 。 ”
通常新型企业总会受到资本的追捧 ， 当年的创新性共享空间也不例外 ， 以致许多同行到最后发现 ， 对于资本的追逐与捆绑 ， 使得“投资业务跟你的园区运营的主业脱钩了 ， 没有关系了” 。
程方肯定不允许清控科创也陷入这种境地：“我们因为比较清醒地看到这一点 ， 所以一直坚持 ， 首先基金都不是大基金 ， 是2个亿、1个亿 ， 坚持做早期投资企业 ， 一直是以服务的地方和地方产业为主 。 ”
“所以同行大跃进的时候 ， 我们很冷静 。 ”程方称 ， 清控科创可能是全国在2015年做创新性的空间品牌里为数不多的、迄今为止都盈利的公司 。
程方|程方与观点对话：清控科创的行业机会 | 博鳌20年
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谈到主营业务科技园 ， 程方指出 ， 科技园的本质是以合适的价格提供企业生产经营活动的空间 ， 而前几年金融的宽松导致资产价格上升 ， 房地产的过度扩张使产业空间被边缘化 ， 导致合理的价格、合适的空间成为了一对矛盾 。
至于如何解决 ， 他也有少许无奈：“这是当前最大的矛盾 ， 刚需在这 ， 但是这个点不是我们科技园从业者能够解决的 ， 我们也只能随波逐流 。 ”
看未来：REITs与地产科技
看见问题、提出问题是为了更好地解决问题 。 在一个多小时的采访中 ， 程方反复提到一个词：REITs（不动产投资信托基金） 。
他对REITs十分看好 ， 并透露公司未来有意往这方面发展 ， 原因有二 。
其一 ， 清控科创以科技园区运营能力为特色和标签 ， 在行业内深耕18年 ， 随着未来发展 ， 价值和外界认可度都会越来越高；其二 ， 清控科创正在发力招商、运营管理等数字化解决方案 ， 并不断输出管理 ， 有意成为数字化时代的服务能力提供商和专业化的资产运营公司 。
至于科技园与REITs两者应该如何结合 ， 程方提出 ， 同时满足产业集中、人口净流入的扩张型城市更适合发展REITs 。
他认为 ， 科技园作为房地产的一部分 ， 也应该遵循房地产REITs的规律 ， 如底层资产的价值与收益等 ， 又比纯住宅、商业类REITs多了一部分产业的收益 ， 但产业的产出如何折算和定价则仍是一个难题 。
程方早已在思考其中的解题思路：“返税是一个很好的做法 ， 其实我到今天都认为是很好的做法 。 ”只是目前尚无对应的法律法规 ， 政策变动的风险比较大 。
为此 ， 他还提出了一种类似“分税”的机制 ， 以税收连接政府、科技园运营商和企业 ， 把产业的产出和园区载体本身的价值挂钩起来 ， “这三方能够有效地捆绑在一块 ， 好坏高下立见 。 ”
另一方面 ， 对于清控科创的过往发展了然于胸 ， 且经历过公司2008年到2020年三个战略发展阶段的程方 ， 始终在探索行业发展的要义 。
“推动整个行业发展的决定性力量 ， 一定是技术的升级 。 ”


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