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程方|程方与观点对话：清控科创的行业机会 | 博鳌20年

编者按：二十年时光 ， 无论是对人的一生还是一个行业的历史 ， 都是厚重而且无法割裂的 。
对于中国房地产而言 ， 过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言 ， 二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前 ， 记录着这二十年恢弘的历史 。
历史给我们的最好的东西 ， 就是它所激起的热情 。 值此“博鳌20年”之际 ， 观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野 ， 并推出“博鳌20年”系列采访特稿 。
未来 ， 我们还将继续见证 。
观点地产网 “推动整个行业发展的决定性力量一定是技术升级 。 ”时隔一年 ， 再次与程方对话 ， 他又一次表达了对科技的看好 。
地产科技、数字化升级与转型、REITs……程方对于清控科创的未来设想始终围绕着科技服务业来开展 ， 推崇心无旁鹜练本事 。
2002年以来 ， 清控科创从位于“宇宙中心”五道口的清华科技园出发 ， 屡创先河 ， 建起了第一个中国版WeWork、第一条创业大街、第一个海外实体孵化器等 。
正如清华大学校内广为流传的口号“为祖国健康工作50年”那样 ， 清控科创成立目的并非在于给股东创造多大的价值回报 ， 而更强调服务社会的功能、影响力和意义 。
这决定了清控科创要走的路线 ， 注定要与房地产开发企业不同 ， 与单一的产业地产运营商不同 。
如何看待过去的一年？科技园现状发展如何？未来3-5年的发展趋势怎样？程方代表清控科创给出了回答 。
看过去：疫情与消失的城市红利
2020年已过半 ， 谈起影响至今的新冠肺炎疫情 ， 程方提起了一个特殊的行业现象——今年很多客户不是退租 ， 而是突然消失了 。
这让人措手不及 ， 在往年经济波动时 ， 客户大多要求争取租金优惠或者缩减租赁面积；而今年 ， 教育培训等以市场为导向的客户倒下了一片 ， 仅生产制造型的科技行业表现稍好 ， 如中关村(000931,股吧)清华科技园的空置率上升 ， 但租金没有明显下滑 。
“经济不好 ， 一旦企业换租的时候 ， 从统计学的角度就会看到租金下行 ， 但是这边没有怎么下行 ， 说明大量的长租约一直是在维持的 。 ”程方对清华科技园的情况作出了解释 。
疫情影响了整个商业 ， 消费者的消费习惯与信心 ， 社会主流意识等受到潜移默化的影响 ， 又将最终传达到办公楼、科技园这些市场 。
而在疫情之外 ， 国务院最新出台的防控要素管制政策同样对科技园行业带来了巨大的冲击 。 过去 ， 科技园行业主要享受了土地的增值和城市发展之后带来的持有物业升值 ， 即土地红利和城市红利 ， 现在这些红利也在不断缩减中 。
以工业用地五种出让方式为例 ， 通过土地套利这种逻辑渐渐消失了 ， 唯一还能够获利的就是城市发展的红利 。 然而 ， 城市红利只会属于少数人 。
“我们现在这样一个大的经济环境下 ， 城市本身有扩张有收缩 ， 中心城市在扩张 ， 剩下的城市都在原地踏步或者收缩 。 ”他指出 ， 这一类政策的出台可能对科技园行业的冲击不是在当前 ， 而是在未来的2-3年或者3-5年 ， 几乎重新改写规则 。
同时 ， 行业本身也到了再次更新换代的时候 。 变革的周期从4年、5年突然压缩到3-5年 ， 这也倒逼企业快速转型 。
程方一直很清楚个人与企业所扮演的角色 ， 他说：“我觉得这是一个大趋势 ， 在这种大趋势里面没有人能够去对抗 。 因为我们的聪明才智 ， 因为我们的战略眼光 ， 所以我们能不能去逆转这一趋势？不可能！”
时代的洪流裹挟向前 ， 每个人都是其中一粒细沙 。
看现在：神奇与冷静
程方曾对观点地产新媒体坦言 ， 他进入创业企业服务的初衷是近距离观察企业 ， 以便自己创业 。
但这一做便是12年 ， 当初的想法逐渐变成了把清控科创当成创业来做 ， 组建了投资团队 ， 以科创资本为平台 ， 陆陆续续投了80多家初创企业 ， 并取得了不错的成绩 。


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