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程方|程方与观点对话：清控科创的行业机会 | 博鳌20年( 三 )


他现场举了个例子 ， 家装设计独角兽——酷家乐：“围绕着家装设计开始 ， 它肯定是跟地产紧密相关的 。 一路演进成一个巨大的家居市场的综合性平台 ， 连接了上游的产品 ， 连接了下游的服务能力 ， 连接了所有后台的制造能力 ， 在上面还有金融 。 ”
“这一类的科技 ， 真的是开启了一个新的视野 ， 使得我现在再看房子就觉得都差不多了 ， 房子就是房子 ， 看山就是山 。 ”
未来一定是升维而不是降维 ， 土地与城市的红利逐渐消失 ， 各行各业的数字化进程因疫情而缩短 ， 中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 新的变化正在酝酿中 ， 信息的沟通与连接之路还很漫长 。
“看山是山 ， 看云是云 。 ”在完成三次转型突破后 ， 又逢变革的前夜 ， 程方坚信 ， 清控科创会是那个开口子的人 。
以下为观点地产新媒体对清控科创总裁程方先生的采访实录：
观点地产新媒体：因为今年疫情 ， 全球经济、还有中国经济都受影响 ， 您觉得对科技园和产业运营有什么冲击？
程方：今年对整个行业来说 ， 应该说冲击还是非常巨大的 。 往年的时候经济有周期、有波动 ， 但不是全行业的 ， 同时也不是持续这么长时间 。 今年大家突然发现 ， 很多客户不是退租 ， 是突然消失了 。
这个确实会让人措手不及 ， 大家已经在做很充分的心理建设了 ， 今年不行 ， 要下滑多少多少 ， 后来发现不是 ， 直接是断崖、跳崖式的 。
观点地产新媒体：您觉得整个行业的未来发展会有什么比较大的变化？
程方：若单从科技园行业看 ， 今年出台的疫情防控要素管制政策 ， 我认为是冲击很大的 。
原来整个科技园行业享受的是什么？是城市的红利期和土地的红利期 ， 不论用什么方式挣了钱 ， 归根结底都是因为土地的增值和城市发展之后带来的持有物业升值 。
但是现在 ， 当这个要素一下子放开之后 ， 就以工业用地举例 ， 工业用地五种出让方式 ， 几乎再希望通过土地套利这种事情、这个逻辑渐渐就消失了 。 消失之后 ， 唯一再能够获利的 ， 就是城市发展红利 ， 但城市本身是有扩张有收缩 ， 所以这种城市红利期也会少很多 ， 只会属于少数人 ， 也不会每个地方都能够享受这种红利 。
这两个主要的因素、驱动力消失之后 ， 这个行业的存在就变得非常模糊了 。 所以我一直觉得这一类政策的出台可能对这个行业的冲击会非常明显 ， 但不是在当前 ， 而是会在未来两到三年 ， 或者三到五年 ， 几乎会重新改写规则 。
我前面讲的都是今年遭遇的外部原因 ， 从内部原因说 ， 这个行业其实本身也到了更新换代的时候 ， 只是这次外部原因把原来更新换代的周期从五年、四年突然压缩到三到五年 ， 倒逼快速转型 ， 否则就消失 。
我觉得这是一个大趋势 ， 在这种大趋势里面没有人能够去对抗 ， 说因为我们有聪明才智 ， 因为我们有战略眼光 ， 所以能够去逆转这一趋势 ， 不可能！
从平稳地渡过这个周期来说 ， 我觉得国家这次开了一个口子 ， 就是类似于产业物业这类的政策开口——通过这条路一定会分流 ， 分流成资产的持有方跟运营方 ， 然后大家各挣各的钱 ， 而不是原来裹在一块挣钱的时代 ， 拆东墙补西墙的模式会消失 。
观点地产新媒体：做资产运营的风险比较高 ， 而且门槛也比较高 。
程方：原来是可以搅在一块干的 ， 因为原来有红利期加持 ， 能够去帮你熨平这些风险 ， 所以是可以的 。 现在不行了 ， 剩下一波人你们就安心地做运营 ， 就挣运营的钱 ， 逐渐大家也会去承认运营的价值 ， 而不像裹在一块的时候 ， 挣了钱 ， 到底是你的房子盖得好 ， 还是你管得好 ， 说不清楚 。
但是当一切慢慢静止下来的时候 ， 慢慢地大家就会为能力付费 。 一旦对能力开始付费的时候 ， 这个行业就会出现一些演化 ， 演化成有部分人为了生存要不停提升自己的能力 ， 这时行业的能力就开始进化了 。


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