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程方|程方与观点对话：清控科创的行业机会 | 博鳌20年( 四 )


我认为在今天 ， 一个很重要的进化方向就是数字化 ， 各行各业全面的数字化 。 过去大家一直认为房子有什么必要数字化？房子是一个载体 ， 应该是以这个载体为核心 ， 跟所有外部的企业、资本、市场、需求、个人的联系数字化 ， 不是这个东西本身数字化 ， 而是以它为中心跟所有外部的联系数字化 。
从这个角度讲 ， 我总体是持一个中性的态度看待行业未来三到五年 。
首先 ， 第一层逻辑是红利的消失 ， 外部环境的变化会突然让这个行业休克 ， 然后渐渐苏醒 ， 再醒来的时候可能有些人忘掉过去了 ， 失忆了 ， 就开始重新构建自己的能力 。
同时 ， 这个时候又营造了一个比较好的环境 ， 就是REITs ， 以致要素价格的放开 ， 使得大家心无旁鹜地开始练本事了 。
加上现在这次疫情使得各行各业数字化的进程也是缩短了三年 ， 这两波一叠加 ， 这个行业就开始出现原来我们多少年就期待的 ， 但是一直大家没有人真正去尝试的新的变化 。
观点地产新媒体：REITs的范围不仅仅是房地产 ， 您觉得科技园这个行业在REITs里面会有什么样的发展？
程方：科技园不是一个独立的行业 ， 是房地产的一个分支 ， 只是过去这些年往往从功能上去做分类的时候独立成一个 。
科技园本身应该遵循房地产REITs的规律 ， 无论是底层资产的价值 ， 还是资产的收益等等 。
相比纯行业或者住宅这类 ， 好的是还有另外一部分收益 ， 这部分收益在过去我们从来没有计算在内 ， 因为它承载了产业 ， 产业的产出如何折算和定价成这个科技园的收益？
早些年有几类做法 ， 第一类做法是政府返税 。 返税是一个很好的做法 ， 我到今天都认为是很好的做法 ， 这个是未来科技园做REITs一个最大的价值点 ， 只是今天这个价值点我们因为没有对应的法律法规去保障 。
但是未来如果在这个点上能够形成一种所谓的“分税”机制 ， 把产业的产出和园区载体本身的价值挂钩的时候 ， 科技园的价值就出来了 。
税收才是真正能把资源方——政府 ， 运营方——科技园这类载体 ， 以及最终的经济活动的主角——企业 ， 这三方有效地捆绑在一块 ， 好坏高下立见 。
观点地产新媒体：公司今后会往这方面发展吗？
程方：我们确实有这方面的考虑 。 第一 ， 因为清控科创本身是一个以科技园区运营能力为特色和标签的专业化机构 ， 在行业里面做了18年 。 无论从品牌、口碑、团队 ， 内部的能力各方面一直是照这个方向在磨炼的 。 只不过说在过去的土地红利期的时候 ， 似乎我们的价值没有凸显 ， 因为是在为资产方在做配角 。
随着未来的发展 ， 我是比较乐观的 ， 类似我们这样的机构肯定价值会越来越高 ， 外界的认可度会越来越高 。
第二 ， 我们自己现在在朝两个角色努力 ， 第一个实际上是数字化时代的服务能力提供商 ， 这些服务能力是针对行业的 ， 类似于招商、运营管理 ， 这样共性的需求 ， 提供数字化的解决方案 ， 不再提供过去单纯的人力输出 ， 或者劳动力密集型的解决方案了 ， 更多的是要通过数字化工具来解决 ， 可以把我们看作是一个互联网公司 ， 或者一个软件公司 ， 或者类似的这样一些新兴公司 。
另外 ， 我们传统的强项的优势就是输出管理队伍能力 。 因为以前我们干科技园运营 ， 实际上是很综合的活 ， 要管楼 ， 要会招商 ， 还得做活动 ， 会孵化企业 ， 能帮政府出政策 ， 事太多了 。
未来我们会逐渐强化能够产生收益的点 ， 然后在这些点上强化我们的能力 ， 变成一个专业化的资产运营公司 ， 让它被市场认可和价值越来越高 。
观点地产新媒体：公司会投资很多初创企业 ， 对收入、利润有怎样的贡献？
程方：总体来说还行 ， 拉长来看就是波澜不惊 。 行业好的时候 ， 叠加现在行情不好 ， 反正我们还比较稳健 ， 肯定没赔钱 。


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