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蹦迪读书|当下房企组织变革10大变化( 二 )


另一方面 ， 面对不同城市和市场 ， 尤其是“一城一策、一项一策”新的精准经营思路下 ， 集团总部决策、管理复杂性大大增加 ， 因此 ， 中间增加大区、缩短集团管理幅度 ， 支撑更大规模发展的组织变革 ， 就是一种很好的“破局”！
其三 ， 纵观房企种种色色组织变革 ， 不外乎两种类型 。
第一 ，集团总部的增减变革 ， 比如总部成立新的业务板块 ， 比如总部地产板块的总部做精的高质量收缩 。 比如总部各大业务和职能中心的合并 。
第二 ，区域层面的新增与合并的变革 ， 比如龙头房企进入普遍深耕阶段 ， 大中型房企还有规模大幅度增长空间 ， 因此往往会设置新区域集团 ， 新区域公司 ， 又比如房企区域发展有先有后有强有弱 ， A类区域有的400亿、500亿甚至接近千亿了 ， 需要裂变为更多区域 。 比如世茂旗下的第一地区公司世茂海峡2019年已经破900亿 ， 就自身也在裂变更多区域 。
同样 ， 另一方面 ， 类似世茂、旭辉也在不断合并两个相近区域公司 ， 实现更好的资源聚焦 ， 且提升人均产值 。
3变：N千亿房企管控模式从操作管控转向战略管控
组织变革 ， 最核心是一个命题是集团管控模式的变化！
按照通用管控模式而言 ， 核心有操作型管控、战略型管控和投资型管控 。
对房地产行业而言 ， 总部管控模式一直在动态调整 ， 更主流更普遍的是随着房企规模从百亿到千亿到N千亿 ， 集团总部的角色、集团总部管控模式也在匹配性变化 ， 基本形成从操作管控、战略管控、再到财务型管控三步走！

比如万科、碧桂园、华润等头部房企都突破5000亿 ， 目前总部基本采用战略\\财务管控型模式 。
当然 ， 每个房企因为企业掌舵人管控偏好和企业商业模式差异 ， 导致管控特点也有个性特点 。 比如哪怕同样是头部房企恒大、以前的万达 ， 以及龙湖集团都是高度的集团总部强控 。 据了解 ， 在万达 ， 除了工程和销售放在区域 ， 其他职能部门都由集团总部强管控 。 同样的是 ， 恒大考虑到产品高度标准化 ， 管理标准化 ， 也为恒大实施高度集权军事化管理一脉相承 。
某种程度上 ， 这也与恒大许家印曾经多年制造业管理经历与万达王健林军人出身都有一定关联 。
但无论哪种管控模式 ， 匹配房企战略与发展最为关键 ， 核心都要保持组织的敏捷与灵活性 ， 优化决策效率、管理效率和业务效率 ， 提升产能产值 ， 后者才是组织与管控变革的目的！
值得一提的是 ， 工业时代、产品标准化时代操作型管控居多 ， 但如今房地产进入产品个性化、本地化时代 ， 一线市场与政策一城一策且变化迅速 ， 因此 ， 传统的房企操作型管控型开始出现各种问题和弊端 ， 总部越来越变管控一线为赋能一线 ， 真正对一线公司更大授权 ， 让听得见炮火的人去决策 ， 总部提供后台决策的支撑和能力培育 ， 最终提升一线决策质量和速度 ， 这也是跳出管控看管控一种新趋势 。
这一点 ， 在宝龙、蓝光最近1年的变革就遵循了从管控到赋能的角色调整！
4变：小集团化、放权一线 ， 赋能一线、资源倾斜
这些年大型房企一个巨大的变化是 ， 小集团化！
常见的是万科有4个大区万科模式 ， 融创也有7大大区等 ， 每个区域都1000亿左右了 ， 完全相当于一家集团化公司 。
成熟一个 ， 升级一个！
同样 ， 碧桂园要孵化很多“小碧桂园” ， 旭辉孵化很多“小旭辉” ， 比如世茂2018年推行“公司制” ， 即集团培养一个个地区公司的董事长 。
小集团化是大型房企对地区公司的期许 ， 也是房企规模做大全域布局后对区域深耕的必然！
比如旭辉林中就表示：“旭辉需要培育和打造十几个区域小集团 ， 每个小集团的规模要达到300-400亿元 ， 大的区域集团销售要超过500个亿 。 ”这样算下来 ， 未来10多个这样的小集团脱颖而出后 ， 旭辉集团整体规模突破5000亿就是顺理成章的事 。
事实上 ， 今天一个小集团就可能是一个地产20强 ， 30强 ， 比如碧桂园广东区域1700亿 ， 世茂一个海峡地区公司2020年就力争1200亿 。
虽然 ， N千亿房企旗下地区公司强弱有别 ， 甚至天上地下 ， 但这种彼此内部竞争 ， ABC三类区域不同的权责 ， 不同的资金权限以及甚至可以进入兄弟区域拿地 ， 良性竞争的刺激 ， 导致房企小集团化“良币驱逐劣币” ， 整个地区公司被激活 ， 房企已经进入小集团赛马的新阶段！
目前舆论都在说不同房企之间开始分化 ， 但事实上 ， 老潘提醒的是 ， 大型房企内部地区公司也开始分化 ， 这种分化的激烈程度甚至比房企之间的分化更迅猛！

其次 ， 授权的开始权力下沉到一线 ， 权力、资源倾斜 ， 类似千亿级房企都在加大对成熟区域的授权 ， 加大对成熟区域资源倾斜 ， 最终区域公司强征更强 ， 马太效应显著！
比如地区公司大多会被分为ABC三类 ， 即新成立区域 ， 成长区域以及成熟区域 。 A类成熟区域完全可以进入自驱动阶段 ， 因此集团在资金、权责、人才等配置上往往大力倾斜 ， 所以这也导致强者愈强 ， 但对集团而言 ， 这样分类授权也更安全 。
一个有趣的模型是某个房企针对区域规模进行渐进授权 ， 比如针对300亿量级的区域总部审批在35% ， 而针对1000亿区域公司总部审批事项只占据10% ， 这体现到总部对一线放权的整体趋势 ， 又体现了基于区域一线能力、规模的综合考量后的差异化放权 。


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