办公|胡懋与观点对话：IWG灵活办公经纬 | 博鳌20年( 二 )
纵向来看 ， 根据客户需求细分市场 ， 推出不同产品和品牌 ， 这是IWG实施的一大产品策略 。 
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横向网络扩张
纵向发展的同时 ， IWG也在横向扩张网络的覆盖面 。 截至目前 ， IWG在中国29个城市已经布点120个灵活办公空间 ， 大部分网点集中在北上广深四个一线城市 。
问及未来布局网点会不会下沉到二三线城市 ， 胡懋的回答是肯定的 ， IWG目前在一些二线省会城市 ， 甚至经济比较发达的三线城市 ， 都设有网点 。
对于下沉二三线城市 ， IWG有着更多的想法和坚持：“我们不是盲目扩张下沉到某一个地方 ， 而是综合评估当地客户需求以及商务环境 ， 才会考虑开设新网点 。 ”
胡懋强调 ， IWG在选址开店方面非常谨慎 ， 首先考察周边市场环境和需求 ， 确保新开门店出租率可以达到比较理想的水平 。 保有高出租率同时 ， 新开门店还需要有自我造血能力 ， 必须有足够的利润空间 ， 以维持长久的发展和存续 。
物业选址方面 ， IWG并不局限于传统办公写字楼 ， 类似产业园、商场等也在标的范围之内 。 胡懋以天津嘉里中心为例指出 ， 目前嘉里中心办公楼部分还在建设中 ， 未完全竣工；但IWG直接选择租赁第一期已完工大型商场的一部分面积 ， 开展灵活办公空间业务 。
“为什么会选址那里？因为嘉里中心项目未来定位是商业综合体 ， 包括了写字楼、商业等业态 。 ”胡懋认为 ， 嘉里中心不是一个纯粹的商业项目 ， 背后具有庞大的办公氛围和灵活办公需求 。
除了自身发展扩张之外 ， 胡懋继续提到 ， IWG也会采取特许加盟模式 ， 让没有足够运营经验但又想进入联合办公行业的其他投资人和公司 ， 通过加盟品牌的方式进入 ， 从而进一步扩张IWG的市场份额 。
今年5月 ， IWG进行了3.9亿英镑配股融资 。 问及为什么要在这个时段融资 ， 胡懋表示：“因为疫情的影响 ， 整个行业大整合、大洗牌的阶段到来 ， 这笔钱在现阶段作为进一步扩张、进一步发展的资金很有必要 。 ”面对疫情带来的危中存机 ， IWG的逆势扩张也正在加速 。
大浪淘沙
从2015年开始 ， “共享办公”概念大行其道 ， 许多资本涌入这个行业 ， 经过几年高速发展 ， 逐渐从风口期到了冷静期和洗牌期 。
“之前 ， 市场环境比较好 ， 或者说在背后支持资金比较雄厚的情况下 ， 大家都觉得没有问题 ， 拼命发展 ， 拼命扩张 。 ”谈及前几年行业的发展 ， 胡懋认为 ， 部分企业扩张是盲目的 ， 并没有认真考虑到自身运营能力以及招商能力是否足够强大 ， 新开网点能否产生正向现金流 。
加上今年疫情来袭 ， 灵活办公行业雪上加霜 ， 市场需求和企业获客能力受到重创 。 前期发展比较激进的企业 ， 开设的网点难以为继 ， 出现退租甚至关闭的现象 。
“这次疫情就像大浪淘沙一样 ， 可以把之前的许多泡沫冲洗干净 。 ”胡懋有些感慨 ， 他认为疫情是催化剂 ， 让没有扎实行业经验或者对商业模式没有本质认识的“新玩家” ， 更早暴露出潜在问题 。
另一方面 ， 对于行业不太景气和资本市场观望踟蹰的现状 ， 胡懋并不担心：“我们对这个行业未来的发展非常看好 。 ”
胡懋进一步表示 ， IWG创立已有30多年 ， 进入中国市场也很早 ， 当时很多中国企业并不接受灵活办公的观念 ， 但是IWG看到了人们在各种场所的低效办公现状 ， 也看到了需求转化背后的商机 。
目前中国灵活办公行业的市场需求不到10% ， 仍有待发掘 。 胡懋预测 ， 十年之后 ， 企业选择灵活办公的面积会占到30% ， 整个行业有非常大的增长空间 。 
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以下为观点地产新媒体对IWG集团中国区域总裁胡懋先生的专访实录：
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