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贝壳|背靠三亿家庭，贝壳不止于找房( 三 )


建立在这一基础上 ， 贝壳平台的总成交额 ， 呈现出连年上升的势头 。 在2017、2018两年 ， 公司的GTV分别为1.01万亿元、1.15万亿元 ， 在2019年实现接近翻倍增长 ， 达到2.13万亿元 ， 2020年上半年 ， 这一数字为1.33万亿元 。
当左晖和贝壳的管理者们完成整个架构 ， 抬起头来审视这个市场的时候 ， 他们发现 ， 展示在他们面前的市场 ， 是一片规模广袤的星辰大海 。
根据CIC报告 ， 中国住房市场在2019年达到了22.3万亿元人民币 ， 预计到2024年 ， 这一数字将达到30.7万亿元 ， 复合年增长率达到6.6% 。 而中国住房市场经纪服务渗透率 ， 将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2% 。
CIC报告指出 ， 中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额 ， 将从2019年的10.5万亿元增长到2024年的19.1万亿元 。 而房产经纪服务的交易佣金收入 ， 则将从2019年的2515亿元 ， 增长到2024年的5078亿元 。
如果行业天花板足够高 ， 贝壳的护城河足够深 。 那么 ， 问题就来到了一个精打细算的层面 。 在未来的市场里 ， 贝壳究竟能切走多少实打实的营收与利润 ，
03 分析师的偏见
目前 ， 贝壳找房拥有三大业务——二手房交易服务、新房交易服务以及其他服务 。 在2019年里 ， 这三大业务一共为贝壳贡献了460亿元的收入 ， 同比增长60.6% 。
其中 ， 从2017年到2019年 ， 贝壳的二手房交易服务收入 ， 从184.6亿元增至245.7亿元 ， 复合增长率达到15.4% ， 2019年收入占比达到53.4% 。 在收入占比中 ， 2018年的新房交易收入占公司当期总收入的26.1% ， 到2019年 ， 这一比例首次超过40% 。 这种在新房领域中的业绩 ， 是在面对房多多这种以独立第三方、拥有超过44万活跃商户的竞争者时取得的 。
透过数据不难看出 ， 存量二手房交易 ， 仍然是贝壳的基本盘 ， 但新房与新兴业务的增长 ， 亦展现出相当活力 。 随着存量房交易基本盘的不断夯实 ， 贝壳得以叠加更多服务类目 ， 充分发挥“平台效应” 。
尽管呈现出这样的增长 ， 但分析师们却并未展示出对于公司的足够友好 ， 其中一方面原因 ， 在于对地产经纪服务业的传统蔑视 ， 地产经纪股背后严谨的投资逻辑 ， 总是被“吃价差、吃佣金”的简单思维忽略过去 。 另一方面 ， 则在于对公司管理费用规模的诟病 。
然而 ， 如果我们细看一层就会明白 ， 贝壳找房规模较大的管理费用 ， 实际上主要是由于股权激励造成的 ， 在2017、2018、2019三个年度 ， 公司股权激励费用分别为4.8亿元、3.8亿元和29.6亿元 。
而如果我们采用另外一个维度 ， 重新评估贝壳的盈利性 ， 就会得出完全不同的结论 。 这个维度的核心指标 ， 就是EBITDA（税息折旧及摊销前利润） 。
根据招股书显示 ， 贝壳在交易总额大幅提升的同时 ， 实现了连续三年实现了税前盈利 ， 2019年EBITDA增长达到381% 。
众所周知 ， 在美股市场投资者更在乎EBITDA指标 ， 该指标把净利润重新调整 ， 挤干非主营业务收入和非经常性收入的水分 ， 最后得到真实的主营业务利润 。 EBITDA指标背后 ， 是投资者更看重经营者的运营公司能力和效率 ， 它才是构成公司估值的核心标尺 。
在该项指标上 ， 贝壳找房的EBITDA在2017、2018、2019年持续盈利 ， 在25.9亿元的净盈利 。
对于企业的经营而言 ， 比起时间点上的盈利 ， 更值得重视的是透视财务数据背后的趋势 。
正如前文所述 ， 贝壳持续在平台建设方面加大投入 ， 而高投入最终在成交总额的大幅上升中看到了回报 。 2018年贝壳成交总额实现11531亿元人民币 ， 2019年提高至21277亿元人民币 ， 同比增长84.5% 。
在快速扩张的同时 ， 贝壳的门店效率同时大幅提高 。 以店均存量房GTV计 ， 贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍 ， 贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元 ， 增长至2019年下半年的2030万元 ， 增幅高达86.2% 。


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