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观点地产网|| 博鳌20年，沙骥与观点面对面：卓越拒绝短期主义( 三 )


2004年 ， 沙骥从东南大学土木工程学院与房地产系管理科学与工程专业毕业 ， 在万科战投部工作了6年 ， 调往刚组建的万科昆明公司 。 这是他在一线崭露头角的舞台 ， 做得了决策 ， 听得见炮火 ， 也了解客户需求 。 上任3年后 ， 昆明公司便杀入春城前三 。 2014年充当“救火队长”前往成都 ， 2017年万科在成都实现认购销售额152亿元 ， 仅次于恒大 。
几年前 ， 有媒体在成都采访沙骥 ， 问他如何看待房地产市场的巨变 。 沙骥回答 ， 公司看到了变化中的积极因素 。 那时候他被人记住较多的观点是 ， 对公司新战略落地的态度是“从容应变” ， 任务不仅仅是基于数字化目标 ， 也在于与市场匹配的经营组织能力 。
一天一天过去 ， 在工作上他的理念还是守衡 ， 企业可以大干快上 ， 但没有发展质量 ， 都仿如沙漠盖高楼 。 他向我们再次强调数字目标的非必要性 ， 卓越既然是家非上市企业 ， 便不担心被资本市场短期数字目标“绑架” ， 公司更关心发展之后的两件事 ， 其一是现金流质量 。
“我们还在乎一点：每到达一个节点 ， 我们都会扪心自问 ， 取得这样的成果后 ， 未来会变得更好吗 ， 是不是采取了短期行为去实现短期任务？”他思索着 ， 达成某项指标其实很容易 ， 多卖点房就成 ， 但卓越的目标不是做大 ， 而是做久、做强、做长期主义的企业 ， 寅吃卯粮意义不大 。
年初卓越制定的“负债率零增长”目标 ， 核心是经营管理的“造血”能力 ， 融资产生的利息都要靠经营性回款解决 ， 通过经营性杠杆而非负债推动投资 。 同时通过融资品种的调整 ， 置换掉存量的高成本资金 ， 年内该公司在不加财务杠杆之余 ， 还实现融资利率同比下降130BP 。
这同样消除了部分房企的疑虑：去财务杠杆并不意味着阻碍企业发展 。 财务杠杆仅是企业发展工具箱的其中一种 ， 除此以外还包括投资杠杆、经营杠杆、合作杠杆等 ， 不同企业根据自身经营情况、外部环境合理利用4种杠杆 ， 达到规模增长及分散风险目的 。
去财务杠杆使卓越面对市场行情变化 ， 在经营上更从容、主动 ， 但在投资层面 ， 沙骥仍强调要始终保持投资纪律和定义 ， 在经营能力和效率范围内持续投入 。
上半年 ， 卓越在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地 ， 对应货值约600亿元 ， 并预计全部可在下半年进入销售阶段 。 为此卓越大约参与了260多次土拍 ， 他笑着说 ， 基本一天要拍很多宗地 ， 没钱在手 ， 连保证金都交不了 。
还有其它结果无法反映的努力 ， 卓越内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系 ， 对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪 ， 记录地块出价及售价预期 。 这是一项工程量庞大且枯燥的工作 ， 需要理性与耐性 ， 好处是使投资系统感知市场冷暖 ， 精准寻找投资机会 。
“肯定说不上是‘激进’ ， 我想是比较勤奋 ， 用勤奋收获了土地 。 ”沙骥与我们对话时 ， 重申了3次拿地不激进 ， 显然这是卓越一直所排斥的标签 。
【观点地产网|| 博鳌20年，沙骥与观点面对面：卓越拒绝短期主义】做了如此多努力 ， 现在他可以说 ， 这些都会让卓越在下半年更沉着从容地按照自己的节奏在完成指标的同时 ， 在回款、利润以及周转管理效率等方便进行提升 ， 持续改善经营质量 。 他又一次用了“从容”一词 。
观点地产网|| 博鳌20年，沙骥与观点面对面：卓越拒绝短期主义
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回归制造业
沙骥判断 ， 城市化仍是长期趋势 ， 还有很大空间 ， 在中大型城市及重点的一二线城市 ， 人口红利的潜力依然存在 。 但他也指出 ， 现在很多企业已经不再依赖通过土地红利来实现业绩进阶 ， 加上房价一直处于平稳区间 ， 这个时候就回到了应该切实提升基础业务能力的阶段 。
因此 ， 行将跨过千亿的卓越在微调角度 ， 为了穿越新的周期 ， 它需要做更多的准备 。


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