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商业|宝龙商业：二十年后要进入全球前十（实录）( 二 )


轻资产与收并购
外拓是许华芳和陈德力为宝龙商业未来发展定下的关键词之一 ， 具体看来 ， 这个词包含了商业运营和住宅物管两层含义 。
“今年一二月份已经实现了两个项目的外拓 ， 其中有一个今年下半年会开业 。 6月份以后 ， 新成立了两个轻资产管理团队做这个事 。 ”
陈德力介绍 ， 存量资产在全国尤其是长三角非常多 ， 机会很多 ， 但其实优质的存量项目并不多 ， 所以未来更加倾向于新建项目的轻资产合作 。
紧接着 ， 他透露说 ， 目前宝龙商业有几个意向项目已经签署 ， 相信下半年会有一些好消息告诉大家 。
在陈德力的介绍中 ， 轻资产项目外拓其实只是收并购框架的一部分 ， 除此之外 ， “外拓”对象还包括对轻资产管理公司的收并购 。
根据既定方针 ， 宝龙商业在收并购轻资产管理公司时会重点关注长三角范围的企业 ， 即浙江、上海、江苏 ， 以及广东等几个地方的轻资产管理团队 。 借此方式 ， 宝龙商业希望能提高自身盈利能力和管理面积 。
今年7月 ， 宝龙商业宣布收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权 ， 这也是宝龙商业的首单收购 。 该公司共有14个在管项目 ， 在管面积为89万平方米 。
为何收购浙江星汇？
除了标的公司资质较好外 ， 陈德力解释称 ， 该公司主打产品是商业主题街区 ， 而宝龙主打购物中心 ， 二者之间能够形成产品线互补 。 借此 ， 宝龙商业希望未来能够实现“5年百街”的管理目标 。
“除此之外 ， 我们已经接触了好几家轻资产管理公司 ， 正在洽谈中 ， 包括一些区域型轻资产管理团队 ， 以及社区型轻资产管理团队 。 ”
一切才刚刚起步 ， 但许华芳有了一个更大的目标：“我们要通过20年努力成为全球前10的商业地产商 ， 未来5年的规划其实只是通往大目标的过程而已 。 ”
而陈德力这位曾帮助万达、新城商业实现快速扩张的职业经理人 ， 负责将许华芳的目标落到实处：“我们希望未来能在每个城市、每个省份有一家轻资产管理公司跟我们合作 ， 这（浙江星汇）只是第一个 。 ”
以下为宝龙商业2020年中期业绩发布会现场问答实录：
现场提问：新的五年规划下 ， 希望把宝龙商业打造成一家怎么样的企业？如何配合宝龙集团的战略规划？关于轻资产外拓 ， 今年大环境下 ， 市场上的好机会多不多？
许华芳：对于未来5年宝龙商业的战略 ， 其实我是想得更长远一点 。 我们今年定下一个很大的愿景 ， 就是要通过20年努力成为全球前10的商业地产商 ， 所以5年只是这个愿景里面一个重要阶段而已 。
总的来讲 ， 未来5年第一是要保持行业前5的江湖地位 。 其次 ， 要在长三角范围内开超过150个购物中心 ， 自持超过100个 ， 这是未来5年的一个重要指标 。
陈德力：现在存量资产在全国尤其是长三角非常多 ， 所以轻资产外拓和并购机会非常多 。 我们接触的公司也非常多 ， 今年是接触项目最多的一年 。
我们选择项目非常挑剔 ， 希望未来收并购的项目是非常优质的 ， 而且不是简单的财务投资 ， 更看重的是管理团队 。
因为轻资产管理更重要的就是看管理团队 ， 并购以后要能够实现双方的强强联合 ， 实现非常良好的互补 。
今年一二月份已经实现了两个项目的外拓 ， 6月份新的组织架构发布以后 ， 新成立了两个轻资产管理团队 。
同时 ， 未来更加倾向于对于新建项目的轻资产合作 ， 因为优质存量项目数量并不多 。 希望未来跟一些地方的房地产项目、房地产公司 ， 对于新建项目进行合作 。
目前有几个意向已经签署 ， 相信在下半年会有一些好消息告诉大家 。
现场提问：公司上半年毛利率有所提升 ， 是什么原因？上半年政府补贴和社保减免对毛利率这一块影响有多大？分两个业务板块来看 ， 毛利率的展望怎样？上半年在社区增值服务方面有所进展 ， 未来增值服务主要拓展方向是什么？增值服务现在毛利率大概是多少？未来在收入中的占比可以达到什么水平？


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