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天津|天津楼市爬坡

天津|天津楼市爬坡
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经济观察报 采访人员 陈月芹 “如果孩子不着急在天津上学 ， 我建议今年先不要买房 。 ”8月13日 ， 天津某项目的销售张樵以自己多年从业经验如此建议购房者 ， “原本以为2019年就到底了 ， 没想到今年还在跌 ， 有价无市是常态 。 ”
张樵说的下跌指天津二手房价格 。 国家统计局数据显示 ， 2020年7月 ， 天津二手房价环比下跌0.1% ， 同比下跌4.2% 。 这已经是天津二手房价格连续下跌13个月 ， 累计跌幅达4.7% 。
天津新建商品房市场也呈现疲态 ， 7月新房价格环比上涨0.5% ， 同比涨幅只有0.7% 。 截至6月底 ， 天津商品房累计销售金额818亿元 ， 同比去年减少2成 ， 去化周期已经达到22个月 。
房地产市场下行也传导至土地市场 。 截至8月15日 ， 天津累计土地成交金额541亿元 ， 为2019年同期的一半左右 。 克而瑞发布的《2020年500城土地供应动向研究》显示 ， 全国27个主要城市中 ， 天津是少数几个土地价格出现回调的城市之一 。
因人才、户籍、入学等政策及北京需求外溢等因素影响 ， 天津房地产市场一直备受关注 。 今年受新冠肺炎疫情影响 ， 全国各地楼市均受到不同程度影响 。 4月以来 ， 在全国楼市复苏的过程中 ， 天津遭遇倒春寒 。
宽松的落户政策和相对优质的教育资源 ， 在过去几年里 ， 吸引大量京津冀区域的购房者前往落户、居住 。 但经过一轮疫情洗礼后 ， 天津楼市缘何被购房者和开发商冷落？
结构去化难
一个月前的凌晨4点 ， 天津一公寓项目销售人员肖敏在公安局现场领回了拖欠了5个月的工资 。 工资是按照天津市最低工资标准2050元/月计算 ， 到手一共万元出头 。 回想起当初经历 ， 至今肖敏仍觉得像一场梦 。
肖敏所在的项目为40年产权公寓 ， 位于城中心河西区核心地段 ， 从2019年四季度开始蓄客、销售 ， 均价3.5万元/平 。 由于去化艰难 ， 项目公司包括销售人员在内员工工资被长期拖欠 。
8月13日 ， 在该公寓项目售楼处 ， 销售经理胡叙告诉经济观察报 ， 客户随时可以购买 ， 付完全部款项后可以拿房本 ， “价格都可以谈 ， 但交房日期待定” 。 从蓄客到开盘10个月以来 ， 该项目未成交1套 。
目前整栋大厦和营销中心处于停水停电状态 ， 购房者想看样板间需爬7层楼梯 。 “虽然地段好 ， 但实在不好卖 。 ”肖敏表示 。
据肖敏介绍 ， 开发商对项目出台包销政策 ， 即交70万包销7套 ， 卖出去给返点 ， 没卖出去像理财可以获得年化收益 ， 并以此鼓励员工包销 。 包销政策吸引了大量中层管理参与 ， 包销总额达两千多万元 。 “没想到这个项目太难卖了 ， 后来两家股东都不想管 ， 销售的工资也发不出来 。 ”肖敏说 ， 本来项目想着年初线下开盘 ， 赶上疫情了 ， 疫情期间公司全员玩抖音 ， 做线上营销 ， 但仍然没有成交一套 。
肖敏回忆 ， 销售和员工曾多次向项目公司讨薪 。 7月11日 ， 40多名销售们聚集到一起 ， 拉横幅 ， 最终闹到警察局 。 直到7月12日凌晨4点 ， 其中一个股东的董事长派了秘书带钱过来 ， 在大会议室里给所有员工现场付钱 。 “有新房为什么要选二手房？这个项目是40年产权公寓 ， 天津人更不愿意买账 。 ”肖敏说出了项目滞销的原因之一 。
不仅是肖敏所在的项目 ， 和平区另一个住宅项目也面临去化难题 。 8月12日 ， 经济观察报在售楼处现场发现 ， 1小时内没有一组客户到访 。 据置业顾问徐连介绍 ， 该项目临近CBD ， 楼下便是地铁1号线 ， 是天津第二强的天津中心二小学区房 ， 目标客群是天津及北京有学区需求的客户 。
徐连透露 ， 该项目由两家全国性房企于2017年从天津本地开发商收购来的“烂尾楼” ， 彼时开盘报价70000元/平 ， 目前现房销售 ， 价格降至53000元/平 ， 跌幅近25% ， 但成交量仍不理想 。 “2017年6月卖7万元 ， 当时天津市场的价格比较高 ， 周边都卖到10万元了 ， 但此后市场开始一路下行 。 ”徐连说 ， 项目由其中的一家房企操盘 ， 另一家房企是投资方 ， 但现在另一家房企已经停止投资 ， 操盘方希望尽快回笼资金 ， 所以价格一降再降 。 “现在已经是赔钱卖 ， 即使房源全部清完 ， 这项目算起来还要亏4个亿 。 ”徐连透露 ， 收购项目时 ， 每平米成本价格到54000元左右 ， 加上后期建安、装修、运营成本 ， 单价7万元还有一定利润 ， 但只要降到6万元以内 ， 帐就算不平了 。


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