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天津|天津楼市爬坡( 四 )


克而瑞报告分析称：一方面 ， 天津土地出让过程中严格限制溢价率 ， 甚至有部分地块起拍价就是最高限价；另一方面也和天津楼市表现不佳有关 ， 房企拿地意愿较低 ， 因此地价有所回落 。
其中 ， 54宗住宅用地贡献了490亿元的收入 ， 溢价3.1% 。 而同期周边北京土地成交溢价率是19.5% ， 石家庄为14.5% ， 青岛是11.32%；2019年同期 ， 天津宅地溢价率亦达到了9.02% 。
已成交的54宗住宅用地中 ， 仅16幅地块产生溢价 。 溢价最高的是武清区新城光明道地块 ， 溢价40% ， 由新城控股(601155,股吧)竟得 。
剩余38幅地块均底价成交 ， 主要由市属国企天津生态城投资开发有限公司、区属国企天津滨海新塘建设发展有限公司、大华、金茂、保利、红星美凯龙(601828,股吧)、雅居乐、金隅等企业竟得 。
截至8月15日 ， 保利在天津拿宅地投入67.6亿元 ， 排名第一；中海投入47亿元位列第二 ， 第三名新城控股是41.78亿元 。
今年7月 ， 天津仅成交1幅位于蓟州区宅地 ， 由国企天津中交新城建设发展有限公司以5.3亿元底价竟得 。 8月12日成交的3宗滨海新区、河西区宅地溢价率有所回升 ， 分别为7.11%、12.53%、24.83% 。
天津市土地利用事务中心相关负责人对经济观察报表示 ， 前8月土地出让收入同比去年减少一半 ， 主要有三方面原因 。
首先 ， 疫情期间 ， 企业、投资方往来天津受京津冀防疫节奏影响 ， 尤其是北京的企业、投资人出京不方便 ， 来天津决策调研的次数变少了 。
其次 ， 第一季度收储、整理出让手续等无法进行 ， “现在卖地需要严格落实环保督查要求的土壤调查 ， 请第三方队伍分析土壤有没有被污染 ， 不只是行政部门招拍挂就可以完成的” 。
第三 ， 工业用地需要提前和意向企业进行交涉 ， “好多地没有谈得很深 ， 不敢挂出来 。 等到四五月份市场开始活跃了 ， 市局和各区才举办招投标会 ， 逐步解决疫情造成的信息不对称问题 ， 大部分工业用地都是在二季度才能发力 。 ”
上述负责人表示 ， 在贯彻国家房住不炒的理念下 ， 天津坚持房地产投资以稳健为主 ， “不会让地拍得太高 ， 涨了 ， 市场就很火热 。 ”
其举例 ， 8月12日成交的河西区地块 ， 吸引了鲁能、万科、中海、仁恒、保利等大型房企来竞拍 ， 最终溢价24.83% ， “属于较平稳的区间” 。
据上述天津国土利用负责人介绍 ， 今年以来 ， 中心城区一共出让13宗地 ， 逾60公顷 ， 占全市出让面积的1/5 ， 均是较优质地块 。 区域上是北面武清、宝坻、北辰三个区比较火爆 ， 以东看 ， 滨海新区生态城大板块也是供应主力 。 “市规划和自然资源局的主要任务是保证市场供应量 ， 不是突然大幅少供地或多供地 ， 而是结合市场需求 ， 以稳健为主 ， 不至于让部分较激进企业将地块炒到溢价40%-50% 。 ”他认为 ， 天津希望保持微溢价 ， 控制在25%以内较为合理 。
其坦言 ， 大部分地块以底价成交 ， 说明市场有人来买 ， 能成交 ， 但还没到土地特别稀缺的情况 ， “我们必须尊重市场” 。 他解释称 ， 企业对这个区域有犹豫心理 ， 不想去冲高价格 ， “一旦价格拼上来以后 ， 企业本来就利薄 ， 同时还要考虑市场去化率和自己去库存的节奏 。 ”
值得注意的是 ， 今年以来 ， 天津的住宅、商服用地成交楼面价均呈上涨趋势 ， 住宅用地同比涨近0.18%至8214元/平方米 ， 商服用地涨0.27%至3683元/平方米 。 工业用地则小幅下跌 。
根据2月22日发布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》 ， 2019年 ， 天津土地出让收入1361亿元 ， 增长38.1% ， 今年这一数字将提升到1783亿元 ， 同比增长31% ， 报告中对这一增幅作了说明：“主要是区级土地出让交易量预计增加较多” 。
那么 ， 按照预算计划表 ， 今年剩下的4个半月 ， 天津需完成土地出让收入1242亿元才能达标 。


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