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天津|天津楼市爬坡( 二 )


该项目在疫情期间推出特价房 ， 按照特价预计亏损6个亿 。 不过随着疫情后市场开始恢复 ， 一平米上涨1000-2000元 ， 尽量减少亏损 。
在天津做房地产销售11年的徐连 ， 经历了天津市场的起起伏伏 。
徐连在河西区做二手房销售长达8年 。 他回忆 ， 2009年天津河西核心区域房价不到1万元 ， 中心城区和平区1.2万左右 。 2013年-2015年涨到2-3万元左右 ， 房价大量翻涨从2016年开始 ， 2万多元单价的房子涨到4万 ， 3万元的房子涨到6万 ， “正常的话一两年涨一点 ， 但2016年翻了一倍 。 ”
徐连表示 ， 2015年他在滨海新区买了一套60多平米的房子 ， 总价40多万元 ， 在2016年涨到高点时买家开价100万元时没有卖 ， 现在跌到70多万元 ， 依然没有人接盘 。 “房子太多了 ， 周边新房1万块钱 ， 你要卖1万多一点 ， 谁愿意接手？”徐连说 ， 现在滨海新区的二手房均价约1万元 ， 但有价无市 ， 包括他在内的业主都选择“挂”在中介平台 ， 卖不出或不着急用钱就一直“挂”着 。 “您记住了 ， 市中心、地段好、学区房是这一轮天津楼市的抗跌三要素 。 ”张樵反复强调 。
一位top3房企天津区域负责人表示：“市区的房价其实是很坚挺的 ， 改善型住宅基本面也很好” ， 均价下跌是由于中心城区、高价楼盘的成交和备案数据下滑 ， 而这两年外环以外、郊县降幅较大 ， 成交量上涨 ， 导致价格“结构性下跌” 。
我爱我家研究院数据表明 ， 当前天津二手房市场呈现两方面特点：一是面积80平米以下、总价200万元以内的中小户型房源 ， 占据整体成交的75%以上 ， 而高总价的大户型房源成交周期明显延长 ， 交易量也有所下滑 ， 因此价格上也有一定的降幅 。
二是中心区域交通便利、生活教育配套齐全的片区抗跌性较强 。
上述天津区域负责人强调 ， 近两年的市场和2016、2017年不可同日而语 ， 细微处也有些变化 ， 购房者越来越理智 ， 一看位置 ， 二看开发商 ， 三看土地属性价值 ， “市场难做 ， 但不至于不能做” 。 其透露 ， 他所在区域公司月销售额超过2亿元 。
楼市反复波动
2016年 ， 天津西青区杨伍庄北侧地块推出 ， 17家房企经过80轮厮杀 ， 最终被平安以76亿元价格、98.54%溢价率竞得 ， 楼面价达到20417元/平方米 ， 创下天津环城四区土地出让楼面价新高 。
第二天 ， 同在西青区的杨伍庄南侧地块招拍挂 ， 吸引16家房企参与 ， 最终被万科以74.5亿元、107%的溢价率收入囊中 ， 楼面价约22860元/平米 ， 再一次创下纪录 。 两块地热度反映了房企对西青区域乃至天津市场的信心 。
2016年3月 ， 全国启动房地产去库存后 ， 彼时天津商品住宅存量去化周期仅为6.8个月 。 当年11月 ， 天津发布了楼市调控“新政” ， 提高城六区首付比例以及“认房又认贷” ， 成交量和成交均价有所下降 。
调控对天津价格较高的城六区新房市场过热起到了明显遏制作用 ， 但是带动了环城四区、远郊五区和滨海新区的楼市 。
2017年3月 ， 天津加码限购 ， 外地户籍需提供2年以上社保纳税证明 ， 外地投资客开始被截流 ， 二手房成交量逐年下降 。 2017年天津新建商品房成交量同比下降47% ， 二手房交易量同比下降57% 。
2016年8月-2017年5月间 ， 天津的广义库存（可售现期房库存）逐渐减少 ， 2017年5月减少至1500万平方米 ， 相当于2015年年初的水平 。 此后3年间 ， 广义库存增长了一倍 ， 并趋于稳定 。
从综合单价上看 ， 2013-2015年间 ， 天津市成交单价稳定在13000元左右 ， 2016-2017年两年房价拉升2-6成 。 2017年5月房价开始出现回落 。 2018年9月至今 ， 房价持续低位徘徊 。
2016年平安和万科在天津西青获得的两幅楼面单价地王 ， 最后都由万科操盘 。 从2018年3月开盘至今 ， 目前项目仍在售 ， 普通住宅均价约为21000元/平方米 ， 洋房24000/平方米 ， 均带装修 。


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