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天津|天津楼市爬坡( 三 )


贝壳研究院数据显示 ， 2018年至今 ， 天津市场处于恢复阶段 ， 河南、河北、南开等核心区域市场成交恢复较快 ， 价格向下调整时 ， 核心区域优质房源也相对抗跌 。 武清、滨海新区等外围新型区域市场波动较大 。
房地产投拓专家、禾略中国创始人郑永祥认为 ， 2018年至今 ， 天津市场需求周期经历了两次起伏 。 第一次起伏在2018年5月 ， 市场需求高位回落 ， 半年后开始下探筑底 ， 2019年5月探至三年来最低位 。
从2019年5月开始 ， 市场需求迎来第二次起伏 ， 需求开始底部回升 。 今年6月需求再次回落 ， 预计2022下半年恢复缓慢上涨 ， 涨幅在5%-10%之间 。
今年1-7月 ， 受疫情影响 ， 天津二手房成交量较去年同期下降23% ， 去化周期达到22个月 ， 高于自然资源部划定的“12-18个月”去化周期 。
人才户籍效应递减
2018年5月 ， 天津宣布实施海河英才人才引进计划：本科生40岁以下 ， 硕士45岁以下 ， 博士不受年龄限制 ， 都可以直接落户 ， 以此吸引大量京津冀人才落户天津 。
官方数据披露 ， 截至2020年4月底 ， “海河英才”实施两年 ， 累计引进“海河英才”26.9万人 。
徐连亲历了海河英才计划对市场的拉动过程 ， “当时我在南开区卖30多平的小户型公寓 ， 总价120万元-150万元 ， 真当白菜卖 ， 三个月清了500多套 。 ”徐连描述 ， 现场20多个销售人员 ， 一人接待量在5-10组客户 ， 一天下来到访客户100多组 ， 每个销售一天能卖1-2套 ， 多的话3-4套 。 ”
徐连透露 ， 2年来 ， 通过“海河英才”落户的购房客户 ， 大部分是为了孩子上学 。 对于无法在京落户的北漂一族 ， 又不想把孩子送回老家上学 ， 天津是一个不得已的选择 。 但这类购房者大多奔着户口来 ， 买一套房就为了落户 ， 对产品、户型、社区没有太多需求 ， 也不会在天津就业、创业 ， 最大的“贡献”是购房消费 。
8月12日 ， 天津市人社局在回应网友提出的“落户门槛过低、落户人是来分教育蛋糕”质疑时指出 ， 海河英才政策运行两年以来成效明显 ， “是推动发展的一剂良方” 。
天津市人社局表示 ， “人力资源是第一资源” ， 海河英才计划是天津经济社会发展的现实需要 。 从统计部门公布数据看 ， 近年人口规模及增长速度与经济社会发展水平不相适应 ，
2011年 ， 紧追北上广深 ， 天津和重庆、苏州前后迈入GDP“万亿俱乐部” 。 此后数年 ， 天津逐步被其他城市赶超 。 从数据上看 ， 以2017年为界 ， 天津经济增速从2016年的9%降到2017年的3.6% 。 2018年天津GDP为1.88万亿元 ， 同比增长3.6% ， 低于全国6.4%的平均水平 ， 2019年这一数字滑至14104亿元 。
2020年上半年 ， 天津GDP总量6309.28亿元 ， 是重庆的一半 ， 与苏州相差2741亿元 ， 首次跌出全国十强 。
2017年也是天津人口变化的“分水岭” 。 2011年-2014年天津常住人口平均每年增加50-60万人 ， 2015年后增幅逐渐变小 ， 到了2017年首次出现常住人口流出5.25万人；同期天津户籍人口每年增加约10万人 ， 2016年增加17.5万人 ， 达到10年来最大增幅 ， 2017年户籍人口增加数量减少至5.59万人 。
天津市人社局认为 ， “海河英才”的户籍政策符合天津市发展定位 ， 除北、上、广、深等一线城市以外 ， 天津市现行户籍政策与杭州、武汉、成都、西安等地基本相当 ， 门槛并没有降低 。
天津市人社局进一步解释 ， “海河英才”计划设定的学历型、资格型、技能型、创业型和急需型人才的引才结构符合“一基地三区”的发展定位 ， 有利于战略性新兴产业的快速发展 。
供应端遇冷
截至8月15日 ， 天津共拍出151宗地 ， 成交总价541亿元 ， 约为去年同期的一半 。 2019年同期 ， 天津是继杭州、武汉、北京后 ， 第4个卖地超千亿的城市 。
截至8月15日 ， 天津土地成交平均楼面价3870元/平方米 ， 同比下降275元/平方米；平均溢价率3.59% ， 是卖地收入榜前30强城市中溢价最低的城市 ， 去年同期这一数字为8.1% 。


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